L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 118

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Clauses
de garantie
solidaire

Article L. 145-16 (suite)

Obligations
du cessionnaire

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
On s'est interrogé sur la nature et la portée de la clause par laquelle le cédant,
de même le cas échéant que les cédants successifs, serait tenu de garantir le
bailleur de l'exécution par le ou les cessionnaires des clauses et conditions
du bail (G. Teillais, « Cession de bail commercial et clauses de solidarité »,
AJDI 1997, p. 28 ; C. Gaudry, « La clause de solidarité entre preneur et cessionnaires successifs », JCP N 1999, p. 280). Il est désormais admis que cette
clause a pour effet de rendre le cédant, partie au contrat de bail puis à l'acte
de cession, codébiteur solidaire de son cessionnaire si bien qu'il ne peut s'agir
d'un cautionnement, le cédant ne pouvant se prévaloir des dispositions du
Code civil, bénéficiant à la caution (Cass. com., 17 déc. 2003, n° 01-11198,
D. 2004, som., p. 2035, note V. Bremond).
La garantie n'est due que dans la mesure où une stipulation explicite a été
insérée dans les conventions locatives (Cass.  civ., 12 juill. 1988, Loyers
et copr. 1988, n° 453, Rev. loyers  1988, p.  119 ; Gaz. Pal. Rec.  1988, 2,
pan., p. 228) et dans la limite des stipulations explicites du contrat (Cass.
3e civ., 15 janv. 1992, n° 90-11289, Gaz. Pal. Rec. 1992, 2, p. 654, note
J.-D. Barbier ; Cass. civ., 12 avr. 1995, n° 92-21541, Administrer, oct. 1995,
p. 25 - Cass. 3e civ., 28 oct. 2009, n° 08-16826) avec les conséquences qui
en découlent en ce qui concerne les sommes dues au titre de l'indemnité
d'occupation ou de la remise des lieux en état (Cass. civ., 12 avr. 1995,
D. 1997, som., p. 307 - Cass. civ., 4 mars 1998, n° 95-21560, AJDI 1998,
p. 619, obs. Derruppé).
Avant la réforme du 18 juin 2014 (cf. ci-après : art. L. 145-16-2), la jurisprudence décidait que les effets de la garantie du cédant envers le bailleur étaient
limités à la durée du bail (Cass. 3e civ., 7 mars 2001, n° 99-19473, RJDA 2001,
n° 562), mais que, lorsque le bail se poursuivait par tacite prolongation au-delà
du terme fixé par le contrat, la clause devait s'appliquer jusqu'à l'expiration
du bail reconduit (Cass. 3e civ., 7 févr. 2007, n° 06-11148, Gaz. Pal., 22 mai
2007, p. 28, note J.-D. Barbier ; L. Rozès, D. 2008, p. 1649 - Cass. 3e civ.,
5 juin 2002, n° 00-20806, Loyers et copr. 2002, n° 257). En l'absence de stipulations explicites et en cas de renouvellement du bail intervenu aussitôt après
la cession, la clause de garantie solidaire était jugée inapplicable pendant la
durée du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-14463, Administrer,
déc. 2006, p. 66). Cette jurisprudence reste d'actualité mais sa portée est
désormais limitée, vu les nouvelles dispositions de l'article L. 145-16-2 qui
limitent la garantie à trois ans.
Avant la réforme du 18 juin 2014 (cf. ci-après : art. L. 145-16-1) il était jugé
que, en l'absence de toute stipulation particulière, on ne pouvait reprocher
au bailleur d'avoir omis d'informer la cédante de l'évolution de la situation
locative après la cession (Cass. 3e civ., 28 oct. 2003, n° 02-13152, Administrer
janv. 2004, p. 28, obs. D. Lipman, W. Boccara ; cf. également sur le comportement du bailleur : CA Paris, 4 juin 2004, AJDI 2004, p. 811). Cette jurisprudence est désormais caduque.
Les cessions successives d'un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, qui en devient débiteur
à l'égard du bailleur, et ce même en cas de dégradations causées par ses
prédécesseurs (Cass. 3e civ., 9 juill. 2003, n° 02-11794, Gaz. Pal. Rec. 2003,
p. 3142, obs. J.-D. Barbier ; AJDI 2003, p. 756, note M.-P. Dumont - Cass.
3e civ., 30 sept. 2015, n° 14-21237, Gaz. Pal., 24 nov. 2015, p. 24, note
J.-D. Barbier). Le bailleur pourrait se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire alors même que les modifications alléguées n'auraient pas été réalisées par le cessionnaire, mais par les cédants (Cass. 3e civ., 30 janv. 2002,
n° 00-16284, Gaz. Pal.  Rec.  2002, pan., p. 443  - Cass. 3e civ., 11 janv.
2006, AJDI 2006, p. 281). En revanche, le bailleur ne peut pas demander
la résiliation judiciaire du bail en l'absence de faute du cessionnaire (Cass.
3e civ., 30 juin 2010, n° 09-13754, Gaz. Pal., 20 nov. 2010, p. 30, note
J.-D. Barbier). Toutefois, une solution différente pourrait être retenue dans
le cadre du refus de renouvellement pour motif grave et légitime, où sont
pris en compte les seuls faits imputables au locataire sortant (Cass. 3e civ.,
4 oct. 2000, n° 99-12722, Gaz. Pal. Rec. 2001, 1, p. 403, note P.-H. Brault ;

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