L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 123

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-16 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
dès lors qu'une ordonnance rendue par le juge-commissaire autorise la cession
(Cass. com., 11 mai 1999, n° 97-10015, Loyers et copr. 1999, comm. 241).
Il en était de même pour l'exercice du droit de préférence par le bailleur
(Cass. com., 13 févr. 2007, n° 06-11289, Loyers et copr. 2007, comm. 105,
note P.-H. Brault).
L'ordonnance du 18 décembre 2008 a modifié les textes en vigueur, l'article L.  641-12 précisant que le liquidateur peut céder le bail dans les
conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et
obligations qui s'y rattachent, ce qui implique que les parties soient tenues de
respecter l'ensemble des clauses restrictives encadrant le droit de cession (cf.
J.-P. Blatter, Traité des baux commerciaux, 6e éd., n° 620).
Lorsque le cessionnaire prend possession des lieux en usant, le cas échéant,
de la faculté de substitution prévue par l'article L. 642-9 alinéa 3 du Code de
commerce, on peut s'interroger sur les conséquences de l'absence de régularisation de l'acte de transfert effectif du fonds, et de ce fait, sur l'étendue des
obligations du repreneur à l'égard du bailleur : il avait été jugé que la vente
était parfaite dès que la décision était devenue définitive, la vente n'étant
toutefois réalisée que par l'accomplissement des actes requis postérieurement
à la décision du juge-commissaire (Cass. com., 7 sept. 2010, n° 09-66284,
D. 2010, actu., p. 2060).
Par un arrêt du 15 mai 2019 (Cass. com., 15 mai 2019, n° 15-17435, Loyers
et copr. 2019, comm. 124, note P.-H. Brault), il semble admis désormais que
la vente n'en est pas moins parfaite dès que l'ordonnance a acquis force de
chose jugée, si bien que cette situation ne peut faire obstacle aux poursuites
engagées par le bailleur sur le fondement de la clause résolutoire pour défaut
de paiement du loyer.
Il convient donc de prêter attention au régime légal applicable selon le mode
de transfert retenu, qu'il s'agisse ou non d'une cession d'entreprise.

Clause
de garantie
du cédant

Article L. 145-16-1 - Si la cession du bail commercial est
accompagnée d'une clause de
garantie du cédant au bénéfice
du bailleur, ce dernier informe
le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai
d'un mois à compter de la date à
laquelle la somme aurait dû être
acquittée par celui-ci.

Obligation
d'information

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a créé les articles L. 145-16-1 et L. 14516-2 sur les clauses de garantie solidaire du cédant afin de limiter la responsabilité du cédant après une cession de bail (C.-E. Brault et M.-L. Sainturat, « Les
dispositions relatives au transfert de la propriété du bail et de l'immeuble »,
Loyers et copr., sept. 2014, dossier n° 5 ; A. Jacquin, « Loi du 18 juin 2014 :
les cessions et garanties en cas de cession », Gaz. Pal., 8 août 2014, p. 39).
La plupart des baux commerciaux stipulent qu'en cas de cession de bail, qu'il
s'agisse d'une cession autonome ou d'une cession avec le fonds de commerce,
le locataire reste garant solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers
et la bonne exécution des clauses et conditions du bail. Cela signifie que le
bailleur, en cas de difficultés, peut agir non seulement contre le locataire actuel
(le cessionnaire), mais également contre l'ancien locataire (le cédant).
La loi nouvelle créée une obligation d'information du bailleur à l'égard du
cédant. Le bailleur doit informer l'ancien locataire du défaut de paiement du
nouveau locataire « dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la
somme aurait dû être acquitté par celui-ci ».
Le délai est court, puisqu'il part de la date à laquelle la somme due aurait dû
être payée par le locataire en place. En outre, aucune prorogation de ce délai
n'est prévue lorsque le bailleur est obligé de faire des recherches pour retrouver
l'ancien locataire, si celui-ci n'a pas communiqué ses nouvelles coordonnées.
Enfin, la jurisprudence devra préciser si l'expédition de l'information dans le
délai d'un mois est régulière, ou si cette information doit effectivement parvenir
au cédant dans le même délai.
Les modalités de l'information ne sont pas précisées. Il peut s'agir d'un acte
d'huissier, d'une lettre recommandée, voire de tout autre moyen, la preuve de
cette information pouvant être administrée selon les règles du droit commun
de la preuve, éventuellement entre commerçants.
Le juge du fond apprécie les diligences du bailleur dans l'information du
cédant en cas de défaut de paiement du cessionnaire et le bailleur ne doit
pas se montrer négligent dans le recouvrement de sa créance mais agir dans
des délais raisonnables (CA Douai, 18 janv. 2018, n° 17/01824, AJDI 2018,
p. 351).

Code de commerce. Première partie : Législative · 123 

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