L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 128

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Preuve des motifs

Article L. 145-17 (suite)

Date
de l'infraction

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Pour apprécier les manquements reprochés au preneur, les juges ne doivent
pas se placer à la date de leur décision, mais à celle de la mise en demeure
(Cass. 3e civ., 3 juin 1992, n° 90-15271, Gaz. Pal. Rec. 1993, 1, pan., p. 35,
Rev. loyers 1993, p. 252 - comparer, dans le cadre d'une cession par décision du Tribunal de commerce après délivrance du congé portant refus : Cass.
3e civ., 10 janv. 2007, n° 05-20634, D. 2007, AJ, p. 450, obs. Y. Rouquet ;
Administrer, avr. 2007, p. 39).
C'est au bailleur qu'il incombe de rapporter la preuve du motif de refus de
renouvellement, le texte précisant que le bailleur ne peut invoquer de motif
que s'il en « justifie » (Cass. 3e civ., 1er févr. 1995, n° 93-14808). Le bailleur
doit justifier du manquement mais également de sa gravité et de sa persistance
lorsqu'il ne s'agit pas d'une infraction irréversible (Cass. 3e civ., 7 mars 2012,
n° 10-22738, Loyers et copr. 2012, comm. 240, note P.-H. Brault).
Le bailleur ne peut invoquer des infractions intervenues au cours du bail précédent et le motif grave et légitime doit être intervenu au cours du bail expiré
(Cass. 3e civ., 8 mars 2005, n° 04-10290, Administrer, mai 2005, p. 30, obs.
D. Lipman, W. Boccara) Il ne peut alléguer que des motifs antérieurs au congé,
ou qui lui étaient inconnus lors de sa délivrance (Cass. 3e civ., 1er mars 1995,
n° 93-16105, Loyers et copr. 1995, comm. 427 - Cass. 3e civ., 7 juill. 2004,
n° 03-11152, AJDI 2005, p. 211, obs. M.-P. Dumont - CA Paris, 16 oct. 2013,
n° 11/22582, Loyers et copr. 2014, comm. 53) ou des infractions commises
ou découvertes par le bailleur en cours de procédure, notamment des faits
invoqués pour la première fois en cause d'appel (Cass. 3e civ., 15 déc. 1999,
n° 98-10295). Un bailleur qui ne s'est pas opposé à la demande de renouvellement ne peut dès lors invoquer des manquements contractuels antérieurs à
la date de renouvellement (Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, n° 16-29054, Gaz. Pal.
Rec., 20 mars 2018, p. 67, note C.-E. Brault) et les motifs graves et légitimes
dont peut se prévaloir le bailleur doivent être postérieurs à la date d'effet de la
demande de renouvellement ou avoir été ignorés par lui s'ils sont antérieurs
(CA Versailles, 24 juin 2004, n° 03/05938, Gaz. Pal. Rec. 2005, 1, som.,
p. 1310, obs. P.-H. Brault).
Après un congé avec offre d'indemnité d'éviction, un bailleur ne peut rétracter
cette offre pour des manquements antérieurs ayant fait l'objet d'un accord
d'échelonnement (Cass. 3e civ., 31 mai 2012, n° 11-30179, AJDI 2013, p. 36,
note D. Lipman, W. Boccara), mais seulement en invoquant des motifs dont il
a eu connaissance après délivrance du congé (CA Paris, 4 juill. 2012, Loyers
et copr. 2012, comm. 303 - CA Versailles, 2 déc. 2014, n° 13/03184 - Cass.
3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-26371).

Renonciation

La simple tolérance du bailleur ou son silence ne suffisent pas à caractériser une autorisation ou une renonciation tacite de sa part. Cette renonciation doit résulter d'un acte sans équivoque (Cass. 3e civ., 29 nov. 1995,
n° 93-14250, Loyers et copr. 1996, comm. 267, obs. P.-H. Brault - cf. cependant : CA Versailles, 28 janv. 2014, n° 12/08292 - Cass. 3e civ., 5 sept. 2012,
n° 11-11354), mais ne peut se déduire de la délivrance de quittances de loyer
et de l'application de la clause de révision (CA Paris, 26 févr. 2003, AJDI 2004,
p. 31). Une infraction acceptée tacitement par un bailleur n'est pas suffisamment grave (CA Metz, 27 mai 2014, n° 14/00295, AJDI 2015, p. 2013 - CA
Pau, 10 janv. 2017, n° 16/01761, AJDI 2017, p. 436). L'acquiescement sans
équivoque d'un bailleur lui interdit de refuser un renouvellement en invoquant l'irrégularité d'une cession précédemment intervenue (Cass. 3e civ.,
13 nov. 2012, n° 11-16123), de même s'il délivre, postérieurement à la cession, des quittances de loyer durant plusieurs années (Cass. 3e civ., 9 déc.
2009, n° 08-16895). Une demande de révision notifiée après un congé peut
valoir renonciation au refus de renouvellement (Cass 3e civ., 15 sept. 2015,
n° 14-14428, Gaz. Pal., 24 nov. 2015, p. 25, note J.-D. Barbier).

Auteur des faits
et imputabilité
du manquement

Le texte précise que le motif grave et légitime ne peut être invoqué qu'à l'encontre du « locataire sortant » (Cass. com., 26 avr. 1963, Gaz. Pal. Rec. 1963,
2, p. 96), mais le bailleur peut évoquer des agissements imputables à des personnes dont le preneur doit répondre (Cass. 3e civ., 9 nov. 1981, n° 80-11067 -
Cass. 3e civ., 11 juin 2008, n° 07-14256, Gaz. Pal. Rec., 7 févr. 2009, p. 25,
note C.-E. Brault ; Administrer, août-sept. 2008, p. 30, note J.-D. Barbier).

128 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

N7176_Les-baux-commerciaux_BAT.indd 128

30/01/2020 15:51
L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re

Table des matières de la publication L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re
