L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 13

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Annexes
Article L. 145-1 (suite)
obligatoires
ou recommandées

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Mais si l'écrit est facultatif, il reste que lorsque le bail est effectivement rédigé,
il doit alors comporter diverses mentions et annexes obligatoires ou fortement
recommandées :

État des lieux

- L'article 145-40-1 prévoit l'établissement d'un état des lieux. Voir les annotations de ce texte ci-après.

Charges
et travaux

- L'article L. 145-40-2 exige un inventaire précis et limitatif des charges,
impôts taxes et redevances récupérables. Voir les annotations de ce texte
ci-après.
- L'article 145-40-2 exige également un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes assorti d'un budget prévisionnel, ainsi que
l'état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes avec
leur coût. Voir les annotations de ce texte ci-après.
- L'article L. 145-40-2 précise que le bail doit prévoir la répartition des charges
et travaux entre les divers locataires d'un ensemble immobilier. Voir les annotations de ce texte ci-après.

Règlement
de copropriété

- Le règlement de copropriété. Aucun texte n'oblige de l'annexer au bail, mais
le bailleur a le plus grand intérêt à conserver la preuve de ce qu'il a été remis
au preneur, à titre d'information.

État des risques
naturels
et technologiques

- L'article L. 125-5 du Code de l'environnement dispose que « les locataires de
biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention
des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels
prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des
zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par
le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques ». Le texte ajoute que :
« L'état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint
aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du Code
de commerce ». En outre, lorsque l'immeuble a subi un sinistre qui a donné
lieu au versement d'une indemnité, le bailleur est tenu d'en informer par écrit
le locataire. Ces deux annexes sont indispensables puisque l'article L. 125-5 du
Code de l'environnement prévoit que : « En cas de non-respect des dispositions
du présent article, (...) le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou
demander au juge une diminution du prix ».

Annexe
environnementale

- L'article L. 125-9 du Code de l'environnement prévoit une annexe environnementale pour « les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux
de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerce ». Cette
disposition est rappelée à l'article D. 145-34 Code de commerce Selon l'article
D. 125-40 du Code de l'environnement, le contenu de l'annexe environnementale est défini aux articles R. 137-1 à R. 137-3 Code de la construction et
de l'habitation.

Diagnostic
énergétique

- L'article L. 134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose
qu'en cas de location « le diagnostic de performance énergétique prévu par
l'article L. 134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors
de sa conclusion ». Cette disposition n'est pas applicable aux baux saisonniers.
Il n'y a pas de sanction et le texte précise que « le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de
performance énergétique ».

Amiante

- L'article L. 1334-12-1 du Code de la santé publique oblige les propriétaires, ou à défaut les exploitants, à rechercher la présence d'amiante dans les
immeubles bâtis. L'article R. 1334-20 prévoit un rapport de repérage et l'article
R. 1334-29-5 un dossier technique amiante qui doit être tenu par le propriétaire à la disposition des occupants. Les textes n'obligent pas à annexer ces
documents au bail (l'article 1334-13 prévoit leur production seulement en cas
de vente de l'immeuble). Toutefois, l'article R. 1334-29-6 du Code de la santé
publique dispose que le rapport de repérage doit être communiqué à toute
personne qui réalise des travaux de démolition dans l'immeuble. Il est donc
recommandé d'annexer au bail le dossier amiante. D'ailleurs, le bailleur qui,
ayant connaissance de la présence d'amiante, s'est abstenu d'en informer son
locataire, engage sa responsabilité (Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, n° 02-14642).
En outre, la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur pourrait être retenue en cas de diagnostic erroné (pour une vente, voir Cass. 3e civ., 28 janv.
2003, n° 01-13875).

Code de commerce. Première partie : Législative · 13

N7176_Les-baux-commerciaux_BAT.indd 13

30/01/2020 15:51

L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re

Table des matières de la publication L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re