L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 137

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-17 (suite)
Dénégation
du droit au
renouvellement

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
à l'article L. 145-1 en assouplissant la condition d'immatriculation lorsque le
bail est au nom de plusieurs co-preneurs (voir commentaire sous cet article).
2) Si le preneur ne remplit pas les conditions prévues par l'article L. 145-8
pour bénéficier du droit au renouvellement à défaut d'exploitation. Il faut
alors distinguer :
-	 La cessation définitive de l'exploitation, hypothèse dans laquelle une mise
en demeure n'est pas requise (Cass. 3e civ., 17 juill. 1981, Gaz. Pal. Rec. 1982,
1, pan., p. 87, note Dupichot - CA Paris, 17 nov. 1995, n° 94/14556, Gaz.
Pal. Rec. 1996, 1, som., 255, obs. P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 23 févr. 1994,
n° 92-13588, Bull. civ. III, n° 32 - CA Paris, 27 mars 2002, n° 00/02493,
Loyers et copr. 2002, comm. 206, obs. P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 8 janv.
2008, n° 06-14190, Loyers et copr. 2008, comm. 60, obs. P.-H. Brault - Cass.
3e civ., 17 mars 2009, n° 08-15692) comme en cas de liquidation judiciaire
(Cass. 3e civ., 5 juill. 1995, n° 93-11160, Loyers et copr. 1996, comm. 218)
ou de fermeture administrative du fonds (CA Paris, 12 oct. 1995, n° 94/12092,
Loyers et copr. 1996, comm. 30 - Cass. 3e civ., 25 juin 1997, n° 95-14708,
Administrer, nov. 1997, p. 59, obs. B. Boccara). La Cour de cassation a rappelé
que « seule l'exploitation effective dans les lieux loués de l'activité autorisée
par le bail ou régulièrement modifiée au cours des trois années ayant précédé
sa date d'expiration, ouvre droit au renouvellement » (Cass. 3e civ., 14 juin
2006, n° 05-12708, Loyers et copr. 2006, comm. 203, obs. P.-H. Brault).
-	L'interruption temporaire, qui ne peut être sanctionnée qu'après notification préalable de la mise en demeure requise (Cass. 3e civ., 16 févr. 1982,
n° 80-13528, JCP 1982, II, 19888, note B. Boccara - Cass. 3e civ., 5 oct. 1999,
n° 98-11525, Administrer, mars 2000, p. 27, note J.-D. Barbier ; AJDI 1999,
p. 1161 - Cass. 3e civ., 13 déc. 2005, n° 04-18751, Gaz. Pal. Rec., 17 juin
2006, som., p. 27, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 26 oct. 2011, n° 10-25247,
Gaz. Pal., 17 févr. 2012, p. 27, obs. C.-E. Brault), cette interruption pouvant
résulter de l'exécution de travaux par le preneur dont la durée était imputable
au propriétaire (Cass. 3e civ., 6 juill. 1977, n° 76-10789, Gaz. Pal. Rec. 1977, 2,
som., p. 364), de l'exécution de travaux d'agencement et de remise en état des
lieux par le cessionnaire (Cass. 3e civ., 12 déc. 1990, Rev. loyers 1991, p. 200 -
CA Paris, 3 mars 2010, n° 08/21927, Loyers et copr. 2010, comm. 228), ou
du mauvais état de l'immeuble imputable au propriétaire (Cass. 3e civ., 5 déc.
1979, Gaz. Pal. Rec. 1980, 1, pan., p. 123).
Lorsque le défaut d'exploitation est consécutif au décès ou à la maladie
du preneur, la question paraît plus controversée (CA Paris, 23 déc. 1958,
Rev. loyers 1959, p. 320 - CA Paris, 15 déc. 1983, D. 1984 I.R. 99 - CA
Paris, 30 mars 1993, n° 91/17797 - Cass. 3e civ., 24 juin 1992, n° 91-10821,
Rev. loyers 1992, 2, p. 329 - Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, n° 09-68521, Rev.
loyers 2010, p. 413).

Infraction
irréversible

3) En cas d'infraction présentant un caractère irréversible, certaines décisions
faisant également référence à un manquement instantané. La mise en demeure
s'avère alors inutile, l'infraction ne pouvant être réparée. Ainsi dans les cas
suivants :
-	 Omission d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location (Cass.
3e civ., 29 nov. 1995, n° 93-14250, Loyers et copr. 1996, comm. 267 - Cass.
3e civ., 9 juill. 2003, n° 02-11621, Loyers et copr. 2003, comm. 222, obs.
P.-H. Brault ; Gaz. Pal. Rec. 2003, 2, p. 3140, obs. J.-D. Barbier - CA Paris,
16 oct. 2013, n° 11/22582, Loyers et copr. 2014, comm. 53) ou en cas de
sous-location irrégulière (Cass. 3e civ., 25 sept. 2002, n° 01-01437  - CA
Lyon, 19 févr. 2013, n° 11/06744), comme le défaut de respect du formalisme
par acte authentique et de remise d'une copie exécutoire (CA Paris, 10 avr.
2019, n° 17/15629, Gaz. Pal., 16 juill. 2019, p. 62, note C.-E. Brault) même
si le locataire principal notifie congé au sous-locataire dans le délai (Cass.
3e civ., 9 nov. 1980, Gaz. Pal. Rec. 1981, 1, pan., p. 123 - CA Paris, 4 juill.
1995, n° 93/16697, Administrer, déc. 1995, p. 61 - CA Paris, 13 févr. 2004,
AJDI 2004, p. 379) ; mais une décision a estimé que la sous-location non autorisée d'une partie des locaux à usage d'habitation n'était pas une infraction
irréversible à laquelle il était possible de mettre fin (CA Paris, 18 févr. 2009,
n° 08/02599, Loyers et copr. 2009, comm. 177).
-	En cas de cession de bail irrégulière (CA Versailles, 11 sept. 1997,
n° 7689/95, Loyers et copr. 1999, comm. 43 - Cass. 3e civ., 28 oct. 2009,

Code de commerce. Première partie : Législative · 137 

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