L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 14

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Plomb

Article L. 145-1 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
-	L'article L. 1334-7 du Code de la santé publique impose, lorsque le bail
porte partiellement sur une partie d'habitation, un constat de risque d'exposition au plomb. Le texte précise que ce constat est à la charge du bailleur,
nonobstant toute convention contraire, et que l'absence de constat constitue
« un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence
susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur ».
-	 L'état parasitaire n'est pas obligatoire mais peut être communiqué au locataire à titre d'information (article L. 133-1 et s. Code de la construction et de
l'habitation). Mais, sauf demande de la mairie adressée au propriétaire, c'est
sur le locataire que pèse l'obligation de déclaration (article L. 133-4 Code de
la construction et de l'habitation).
-	 Le diagnostic légionelle est facultatif.
-	 Le diagnostic radon est facultatif.

Police de l'usage
des immeubles

Un bail conclu en violation d'un règlement d'urbanisme est nul (CA Versailles,
13 janv. 1994, Gaz. Pal. Rec. 1994, 2, som., p. 572). Est également nul un bail
commercial conclu sur des locaux d'habitation en violation de l'article L. 631-7
du Code de la construction et de l'habitation (Cass. 3e civ., 7 mars 1990,
n° 89-12085, Rev. loyers 1990, 325 - CA Bordeaux, 13 mai 1992, Loyers et
copr. 1993, n° 60 - CA Paris, 11 mai 2001, Loyers et copr. 2001, n° 259 -
CA Paris, 17 janv. 2007, Loyers et copr. 2007, n° 173, note P. Pereira-Osouf),
et le bailleur ne peut pas, par une clause du bail, transférer au preneur la
charge d'obtenir l'autorisation administrative d'affecter les locaux à usage
commercial, car cette autorisation doit être antérieure à la signature du bail,
toute clause contraire étant frappée d'une nullité absolue (CA Bordeaux,
13 mai 1992, Loyers et copr. 1993, n° 60 - CA Paris, 22 févr. 1994, Loyers
et copr. 1994, n° 240, note P.-H. Brault et C. Mutelet - Cass. 3e civ., 11 déc.
1996, n° 95-10215 - Cass. 3e civ., 29 avr. 2002, n° 00-20213 - Cass. 3e civ.,
7 juill. 2004, n° 03-11427). Certaines décisions protègent le locataire de bonne
foi, le bailleur ou l'acquéreur de l'immeuble ne pouvant invoquer le caractère
illicite de l'affectation (CA Paris, 19 oct. 1990, Loyers et copr. 1991, n° 72 -.
v. pour les artisans : Cass. civ., 11 déc. 1974, Bull. civ. III, n° 459). Par ailleurs, l'affectation à usage commercial de locaux professionnels n'est pas
interdite par l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation
(Cass. 3e civ., 20 déc. 1995, n° 94-12897, Gaz. Pal. Rec. 1997, 1, p. 212, note
J.-D. Barbier ; JCP G 1996, II, 22637, note Liet-Veaux ; Administrer, nov. 1996,
p. 38, note A. Hinfray).
Les articles L. 631-2 et L. 613-7-4 du Code de la construction et de l'habitation, résultant de la loi du 4 août 2008, dite LME, permettent au titulaire
d'un bail d'habitation, dans certaines conditions, d'exercer une activité professionnelle dans sa résidence principale ou dans un local d'habitation situé
au rez-de-chaussée, mais les textes précisent que le bail n'est pas soumis au
statut des baux commerciaux « et ne peut être un élément constitutif du fonds
de commerce ».

Obligation
de délivrance

La délivrance des lieux loués tient à la nature du contrat sans laquelle il ne
peut exister. S'agissant d'une obligation essentielle, toute clause contraire
est réputée non écrite (article 1170 Code civil ; J.-D. Barbier, « L'obligation
essentielle », Gaz. Pal., 5 juill. 2016, p. 53). Avant même l'ordonnance du
10 février 2016 réformant le droit des contrats, la jurisprudence retenait qu'aucune clause contractuelle ne pouvait décharger le bailleur de son obligation
de délivrance (Cass. 3e civ., 18 mai 2005, n° 04-13798, Rev. loyers 2005,
p. 384 - Cass. 3e civ., 1er juin 2005, n° 04-12200, Administrer, août-sept. 2005,
p. 43, note Boccara - Cass. 3e civ., 11 oct. 1989, Loyers et copr. 1989, n° 104,
D. 1991, p. 225, note P. Ancel). Ainsi, la clause selon laquelle le preneur
prend les locaux dans l'état où ils se trouvent ne décharge par le bailleur de
son obligation de délivrance, notamment au titre de l'installation électrique
(Cass. 3e civ., 20 janv. 2009, n° 07-20854, Gaz. Pal. Rec., 5 mai 2009, som.,
p. 30, note C.-E. Brault). De même, le bailleur ne peut s'exonérer de son
obligation de délivrance par une clause interdisant au preneur tout recours
pour vice caché ou apparent (Cass.  3e civ., 18 mars 2009, n° 08-11011,
Administrer 2009, p. 33, note J.-D. Barbier), ni par une clause mettant à la
charge du preneur la mise en conformité des locaux avec la réglementation
(Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-28170, Gaz. Pal., 20 avr. 2013, p. 19, note

14 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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