L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 142

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-17 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
de priorité (Cass. 3e civ., 13 oct. 1976, n° 75-11336, Bull. civ. III, n° 345, Rev.
loyers 1977, p. 33).
Le non-respect de ce droit de priorité donne lieu à l'allocation de dommages
et intérêts (Cass. 3e civ., 13 mai 1969, Bull. civ. III, n° 378, p. 290), les juges
n'ayant pas à se référer aux règles de l'article L. 145-14 Code de commerce
pour le calcul de l'indemnité (Cass. 3e civ., 5 avr. 1978, n° 76-14939, Gaz.
Pal. Rec. 1978, 2, som. p. 267 ; Rev. loyers 1978, p. 382). Ce droit de priorité
bénéficie également au sous-locataire (Cass. 3e civ., 22 mars 1977, Gaz. Pal.
Rec. 1977, 2, som., p. 237 ; Rev. loyers 1977, p. 480), mais les dispositions
de l'article L. 145-17 II doivent être interprétées restrictivement, et le droit de
priorité ne peut être invoqué si le preneur a été évincé en l'absence de tout
refus de renouvellement opposé sur le fondement de cet article (Cass. 3e civ.,
7 févr. 1978, n° 76-13440, Bull. civ. III, n°  72 ; Gaz. Pal. Rec. 1978, 1, som.,
p.  165 ; Rev. loyers 1978, p. 214).

Refus pour
construire ou
reconstruire

Article L. 145-18 - Le bailleur a
le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou
reconstruire l'immeuble existant,
à charge de payer au locataire
évincé l'indemnité d'éviction
prévue à l'article L. 145-14.

Le congé pour construire ou reconstruire peut être signifié pour le terme d'une
période triennale, en cours de bail, conformément à l'art. L. 145-4 alinéa 2 (J.D. Barbier, « Originalité et banalité du congé pour construire ou reconstruire
en cours de bail », Gaz. Pal. Rec. 1995, 1, doct., p. 250), tandis que le bailleur
peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en offrant un local
de remplacement. L'existence d'une promesse de renouvellement ne fait pas
échec à la signification d'un congé pour démolir et reconstruire (CA Paris,
6 mars 2013, n° 10/15564, Administrer, mai 2013, p. 30, obs. D. Lipman,
W. Boccara).

Auteur du congé

L'auteur doit être propriétaire des constructions dont la démolition est envisagée, et la reprise ne pourrait pas être exercée par le bailleur du terrain loué nu
sur lequel le locataire a édifié des constructions, et qui ne lui ont pas encore
fait accession, car en ce cas seules les dispositions de l'article L. 145-24 sont
applicables (CA Paris, 23 nov. 1955, D. 1956, p. 129), hypothèse visée à
l'art. L. 145-24 (cf. commentaire infra). L'auteur du congé doit avoir l'intention
de démolir et reconstruire lorsqu'il signifie le congé (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993,
n° 91-16964, Gaz. Pal. Rec. 1994, 1, som., p. 139, note J.-D. Barbier ; Loyers
et copr. 1994, comm. 294, note P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 14 sept. 2010,
n° 09-15338 - Cass. 3e civ., 27 nov. 2012, n° 10-30071).

Contrôle
de la motivation
du congé

On considère généralement que la reconstruction suppose la démolition préalable, et que cette reconstruction doit être totale et non partielle (en ce sens,
cf. P.-H. Brault, Loyers et copr., juill. 1994, chron. n° 8 - CA Paris, 16 déc.
1993, n° 93/3580, Gaz. Pal. Rec. 1994, 1, som., P. 180, note P.-H. Brault - CA
Chambéry, 20 mai 1992, Loyers et copr. 1992, comm. 348, note P.-H. Brault -
CA Chambéry, 29 août 2006, n° 05/01674, Loyers et copr. 2007, comm. 10,
note P.-H. Brault). Mais les travaux peuvent « ne porter que sur les parties d'un
immeuble affectant la totalité de l'assiette des lieux loués si la configuration
du bâtiment le permet » (CA Paris, 26 avr. 2000, n° 1997/13255, Administrer,
août 2000, p. 23, obs. B. Boccara et D. Lipman, W. Boccara) ou sur les volumes
intérieurs de l'immeuble (CA Paris, 28 sept. 2005, n° 03/17932).
Un refus pour construction partielle équivaut à un refus de renouvellement
pur et simple (Cass. com., 19 janv. 1960, Gaz. Pal. Rec. 1960, 1, p. 201), et
de simples travaux de transformation ou d'aménagement ne sont pas suffisants
pour permettre la reprise (CA Paris, 16 déc. 1993 préc.), tandis qu'une réhabilitation n'est pas une démolition ni une reconstruction (CA Paris, 30 juin
2004, n° 02/17473).
Aucun texte n'oblige le bailleur à obtenir un permis de construire avant de
délivrer congé, la déclaration de reprise du bailleur étant présumée sincère
(Cass. com., 1er juill. 1958, Bull. civ. III, n° 155 - CA Paris, 3 mars 1992,
n° 91/14047, Loyers et copr. 1992, comm. 433 - CA Paris, 6 mars 2013,
n° 10/15564). Les juges n'ont pas à rechercher les mobiles qui conduisent le
propriétaire à reconstruire, dès lors que l'article L. 145-18 n'exige nullement
que la reconstruction ait lieu dans un but déterminé (CA Paris, 31 janv. 2008,
n° 07/01722).

142 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

N7176_Les-baux-commerciaux_BAT.indd 142

30/01/2020 15:52
L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re

Table des matières de la publication L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re
