L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 143

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-18 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Mais en délivrant congé, si le propriétaire n'avait pas l'intention de démolir
l'immeuble pour le reconstruire, en souhaitant notamment le revendre à un
marchand de biens, les juges peuvent alors exercer leur contrôle et annuler
le congé (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n° 91-16964, Gaz. Pal. Rec. 1994, 1,
som., p. 139 - Cass. 3e civ., 12 juill. 1995, n° 93-10133, Loyers et copr. 1995,
comm. 527). Dès lors qu'au moment où le congé a été délivré, le bailleur
savait qu'il n'exécuterait pas les travaux, le congé s'avère frauduleux (CA
Toulouse, 22 mai 2017, n° 15/02550, Loyers et copr. 2017, comm. 194), tandis
que la nullité est encourue lorsque les travaux n'ont toujours pas commencé
six ans après la délivrance du congé (CA Paris, 26 avr. 2000, n° 1997/13255,
Administrer, août 2000, p. 23).
Il a toutefois été jugé que le bailleur n'est pas tenu d'effectuer personnellement
la reconstruction et peut transmettre le bénéfice du congé à un acquéreur
de l'immeuble (CA Paris, 3 mars 1992, n° 91/14047, Loyers et copr. 1992,
comm. 433), et un bailleur peut, après avoir donné congé, faire effectuer
les travaux par une société dont il est l'associé gérant, sans que ce congé
soit considéré comme frauduleux (Cass. 3e civ., 14 sept. 2010, n° 09-15338,
AJDI 2010, p. 803).
En cas d'indices sérieux permettant de douter des intentions réelles du bailleur,
une expertise peut alors être ordonnée (CA Paris, 29 sept. 1994, Gaz. Pal.
Rec. 1995, 2, som., p. 628, note P.-H. Brault), et la présomption de bonne foi
du bailleur peut être anéantie par la preuve du locataire de l'inanité du motif
du congé (CA Paris, 26 avr. 2000, n° 1997/13255 préc. - CA Paris, 13 mai
2004, n° 2002/08883, Administrer, août 2004, p. 23).
Mais si le bailleur a délivré congé pour démolir pour le terme du bail, et s'il
offre le paiement de l'indemnité d'éviction, la motivation relative à la démolition est superflue, et l'offre d'indemnité d'éviction est suffisante (Cass. 3e civ.,
8 févr. 2006, n° 04-17898, Gaz. Pal., 16 juin 2006, p. 20, note J.-D. Barbier ;
Loyers et copr. 2006, comm. 83, note P.-H. Brault).

Caractéristiques
de l'immeuble
reconstruit

La reconstruction ne doit pas nécessairement être prévue à l'identique. Par
exemple, les locaux démolis peuvent être utilisés comme couloir d'accès à un
nouveau bâtiment plus vaste (Cass. com., 7 juill. 1959, Bull. civ. III, n° 309,
p. 269), ou bien l'emplacement de l'immeuble démoli pourra être transformé
en jardin contigu au nouvel immeuble, pour tenir compte des nécessités du
plan d'urbanisme (Cass. com., 23 févr. 1960, Bull. civ. III, n° 76, p. 68).

Immeuble
du patrimoine
historique
et esthétique

Il en est de même pour effectuer
des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un
secteur ou périmètre prévu aux
articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du
Code de l'urbanisme et autorisés
ou prescrits dans les conditions
prévues audits articles.

Ces dispositions du Code de l'urbanisme concernent selon l'article L. 313-4 :
« les opérations de restauration immobilière » qui consistent « en des travaux
de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour
effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un
ensemble d'immeubles. Elles sont engagées à l'initiative soit des collectivités
publiques, soit d'un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en associations
syndicales. Lorsqu'elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et
de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d'utilité publique »
(rédaction issue de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 déc. 2005).
Dans le cadre de l'alinéa 2 de l'article L.  145-18, le locataire peut être
contraint de quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle
(cf. article L. 145-28 alinéa 2).

Offre d'un local
de remplacement

Toutefois, le bailleur peut se
soustraire au paiement de cette
indemnité en offrant au locataire
évincé un local correspondant à
ses besoins et possibilités, situé à
un emplacement équivalent.

L'offre d'un nouveau local est laissée à l'initiative du propriétaire s'il préfère
ainsi se soustraire au paiement de l'indemnité de l'article L. 145-14, mais cette
manifestation de volonté doit être expresse et précise dans l'acte de refus.
L'offre d'un local de remplacement doit porter sur un local existant à la date à
laquelle le congé est délivré (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-19092, Gaz.
Pal. Rec., 1er mars 2016, p. 75, note C.-E. Brault - CA Pau, 23 janv. 2017,
n° 15/00081, AJDI 2017, p. 352, note S. Porcheron - CA Colmar, 11 mars
2015, n° 10/06693) ce qui n'est pas le cas d'un local que le bailleur se propose
de construire (Cass. 3e civ., 6 janv. 1976, n° 73-13628). Les caractéristiques du
nouveau local devant répondre aux besoins et possibilités du locataire, et l'équivalence de l'emplacement s'apprécie à la date d'effet du congé et non au regard
des constructions futures (CA Dijon, 18 févr. 2016, n° 15/00269 - CA Pau,

Le cas échéant, le locataire perçoit
une indemnité compensatrice de
sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son

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