L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 144

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

de ses frais normaux de démé- 23 janv. 2017, n° 15/00081). Le propriétaire doit notamment préciser les
nagement et d'emménagement. conditions de location du local offert et le montant du loyer, et c'est donc à la
date de l'offre et non au jour de l'éviction qu'il faut examiner si les conditions
légales sont remplies (CA Reims, 14 mai 2013, n° 11/02806 - Cass. 3e civ.,
7 déc. 1977, n° 76-12080, Gaz. Pal. Rec. 1978, 1, som., p. 84 - Cass. 3e civ.,
14 janv. 2016, n° 14-19092, préc. - CA Toulouse, 3 sept. 2014, n° 12/06015 ;
pour des exemples d'analyse d'un local correspondant aux besoins et possibilités du preneur : CA Paris, 31 janv. 2008, n° 07/01722 - CA Bordeaux, 5 mai
2015, n° 13/00680 - CA Chambéry, 10 oct. 2017, n° 16/00220).
Le local offert peut être constitué par une partie de l'ancien et une partie
nouvelle mais non par un local éventuel à construire (CA Paris, 30 oct. 1970,
Gaz. Pal. Rec. 1971, 1, som., p. 38 - Cass. 3e civ., 7 déc. 1977, n° 76-12080).
Mention
de l'offre dans
le congé

Lorsque le bailleur invoque le
bénéfice du présent article, il
doit, dans l'acte de refus de
renouvellement ou dans le
congé, viser les dispositions de
l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le
locataire doit, dans un délai de
trois mois, soit faire connaître par
acte extrajudiciaire ou par lettre
recommandée avec demande
d'avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction
compétente dans les conditions
prévues à l'article L. 145-58.

Après un congé visant l'article L. 145-18 avec offre d'indemnité d'éviction,
le bailleur pourrait, par un nouvel exploit, offrir un local de remplacement,
tandis qu'il paraît admis qu'un bailleur peut exercer son droit de repentir après
notification du congé (TGI Paris, 19 oct. 1995, Administrer, avr. 1996, p. 27,
note J.-M. Moyse).
Mais à défaut d'une offre acceptée ou jugée valable, le preneur évincé a droit
au paiement d'une indemnité d'éviction, tandis que le refus, par le preneur,
du local de remplacement ne le prive pas des indemnités de réinstallation et
de déménagement (Cass. 3e civ., 13 mars 2002, n° 00-19256, Gaz. Pal. Rec.,
31 janv. 2003, P. 20, note J.-D. Barbier, Loyers et copr. 2002, comm. 207,
note P.-H. Brault).

Fixation
des nouvelles
conditions
de location

Si les parties sont seulement en
désaccord sur les conditions
du nouveau bail, celles-ci sont
fixées selon la procédure prévue
à l'article L. 145-56.

Par application de l'article R. 145-23 alinéa 2, il conviendrait de saisir le tribunal judiciaire si les parties sont en désaccord sur les conditions du nouveau
bail, le juge des loyers commerciaux n'étant compétent que pour fixer le loyer,
non les conditions accessoires (v. annot. sous article R. 145-23 et s. infra).

Priorité dans
l'immeuble
reconstruit

Article L. 145-19 - Pour bénéficier du droit de priorité prévu
à l'article L. 145-17, le locataire
doit, en quittant les lieux ou,
au plus tard dans les trois mois
qui suivent, notifier sa volonté
d'en user au propriétaire, par
acte extrajudiciaire, ou par lettre
recommandée avec demande
d'avis de réception, en lui faisant
connaître son nouveau domicile ;
il doit notifier de même, sous
peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.

L'article L. 145-19 vise le droit de priorité du locataire pour louer dans l'immeuble reconstruit lorsque, après un refus de renouvellement en raison de l'état
de l'immeuble, le propriétaire reconstruit comme prévu à l'article L. 145-17-II.

Le propriétaire qui a reçu une
telle notification doit, avant de
louer ou d'occuper lui-même
un nouveau local, aviser de la
même manière le locataire qu'il
est prêt à lui consentir un nouveau bail. À défaut d'accord
entre les parties sur les conditions de ce bail, celles-ci sont
déterminées selon la procédure
prévue à l'article L. 145-56.

Le propriétaire doit alors aviser le locataire par une notification effectuée « de
la même manière », ce qui suppose un exploit d'huissier ou une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucun délai n'est prévu par le
texte qui précise simplement que la notification du propriétaire doit intervenir
avant de louer ou d'occuper lui-même le nouveau local.

Formalités pour
l'exercice du
droit de priorité

Notification
du propriétaire

Le locataire dispose d'un délai de trois mois pour répondre, en notifiant son
acceptation ou en saisissant la juridiction compétente. S'il ne se manifeste
pas dans ce délai, il n'encourt aucune déchéance si le Tribunal est déjà saisi,
avant même le congé, d'une procédure de fixation d'indemnité d'éviction
(Cass. 3e civ., 9 déc. 1975, n° 74-12434, JCP 1976, IV, p. 367). On doit supposer que le locataire serait néanmoins forclos à contester la conformité du
local de remplacement mais disposerait du délai de deux ans pour contester le
congé et demander le paiement d'une indemnité d'éviction (CA Lyon, 31 janv.
1996, n° 94/02769, Loyers et copr. 1997, comm. 77 ; cf. également TGI Paris,
31 janv. 1995, AJPI 1995, p. 384).

Le bailleur n'a pas l'obligation de reconstruire ni d'inclure des locaux commerciaux en cas de reconstruction (Cass. com., 25 oct. 1960, Bull. civ. III, n° 335).
Le droit de priorité est subordonné à la déclaration du preneur d'user de ce
droit dans un délai de trois mois qui peut désormais intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire doit également faire connaître au bailleur tout changement de
domicile, et ce « à peine de déchéance » du droit de priorité.

Cette notification du propriétaire devra indiquer les clauses et conditions du
nouveau bail, et ce afin de permettre au locataire de se prononcer, tandis
qu'à défaut d'accord le texte renvoie à la procédure prévue à l'article L. 14556 Code de commerce qui s'appuie sur les articles R. 145-23 et s. du Code
de commerce. Le loyer du nouveau bail pourra alors être fixé par le juge des

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