L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 145

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-19 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
loyers, mais si le défaut d'accord porte sur d'autres conditions du bail, seul le
tribunal judiciaire sera compétent pour se prononcer, en fixant accessoirement
le montant du loyer.
Ce droit de priorité se transmet à l'ayant droit à titre universel ou particulier
du propriétaire et se trouve donc opposable à l'acquéreur de l'immeuble (CA
Paris, 19 mars 1964, JCP G, IV, p. 152).

Délai imparti
au locataire

Le locataire a un délai de trois Le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter du jour de la réception
mois pour se prononcer ou saisir de la notification du bailleur pour accepter les clauses et conditions du bail
la juridiction compétente.
ou saisir le tribunal à défaut d'accord. Si le locataire reste taisant, il perd le
bénéfice du droit de priorité et le bailleur peut alors disposer du local.

Sanction en cas
d'inobservation
du propriétaire

Ce délai doit, à peine de nullité,
être indiqué dans la notification
visée à l'alinéa précédent. Passé
ce délai, le propriétaire peut disposer du local.

La sanction de l'inobservation par le propriétaire du droit de priorité et des
formalités précédentes n'est pas constituée par une indemnité d'éviction, mais
par l'octroi de dommages et intérêts (Cass. 3e civ., 13 mai 1969, n° 1969099378, Bull. civ. III, p. 290). Le préjudice est évalué globalement, le tribunal
pouvant néanmoins reprendre les règles fixées par l'article L. 145-14 (Cass.
3e civ., 5 avr. 1978, n° 76-14939, Rev. loyers 1978, p. 382) ou être évalué à la
perte d'un droit au bail (CA Pau, 22 mars 2004, n° 01/00877 - CA Pau, 8 déc.
2005, n° 01/00877).

Immeuble
reconstruit
et report limité
à la surface
ancienne

Article L. 145-20 - Lorsque
l'immeuble reconstruit, dans
les conditions prévues à l'article L. 145-17, possède une
superficie supérieure à celle de
l'immeuble primitif, le droit de
priorité est limité à des locaux
possédant une superficie équivalente à celle des locaux
précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes
besoins commerciaux que ces
derniers.

Dans l'hypothèse où l'immeuble reconstruit est d'une superficie supérieure
à l'immeuble primitif, le preneur peut invoquer son droit de priorité sur des
locaux ayant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment
occupés, ou alors sur les locaux susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins
commerciaux que les anciens.
Le bailleur n'est donc pas tenu d'offrir des locaux parfaitement identiques, mais
les nouveaux locaux pourront être d'une surface supérieure s'ils satisfont aux
mêmes besoins commerciaux que les précédents (Cass. com., 7 mai 1963,
Bull. civ. III, n° 228).

Concours
entre plusieurs
locataires

Lorsque l'immeuble reconstruit
ne permet pas la réinstallation de
tous les occupants, la préférence
est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens
qui ont fait connaître leur intention d'occuper les lieux.

Si l'immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants,
la priorité va au locataire titulaire des baux les plus anciens, soit certainement
la date de prise d'effet du bail d'origine et non du bail dont le renouvellement
est refusé, puisqu'il peut s'agir d'un simple avenant de renouvellement.

Surélévation

Article L. 145-21 - Le propriétaire peut également différer
pendant une durée maximum de
trois ans le renouvellement du
bail, s'il se propose de surélever
l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction
temporaire du locataire. Celui-ci
a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans
pouvoir excéder trois ans de
loyer.

En cas de surélévation de l'immeuble, le renouvellement du bail est différé et
une éviction temporaire avec indemnité de trois années de loyer au maximum
est prévue. Le locataire temporairement évincé est ici moins bien traité que
dans le cas d'une reconstruction totale (art. L. 145-18 al. 3) et les dispositions
de l'article L. 145-21 ne peuvent être étendues au cas de démolition suivie
de reconstruction (Cass. 3e civ., 6 janv. 1976, n° 73-13628 - CA Toulouse,
31 oct. 2018, n° 17/02263).
Le bailleur peut invoquer cette disposition à l'expiration d'une période triennale (cf. article L. 145-4 supra).
Les travaux doivent consister en une surélévation qui peut être constituée
par un édifice sur poteaux surmontant un hangar (Cass. com., 8 févr. 1961,
Rev. loyers 1961, p. 563 - Cass. 3e civ., 5 juill. 1995, n° 94-12992, Gaz. Pal.
Rec. 1996, 1, pan., p. 132). Peu importe que l'état du gros œuvre de la façade
implique la pose de poteaux reposant sur des fondations nouvelles (CA Paris,
28 janv. 1994, Loyers et copr. 1994, comm. 243, confirmé par Cass. com.,
5 juill. 1995, n° 94-12992) ou que par l'effet des travaux l'aspect du bâtiment
soit affecté (CA Chambéry, 29 août 2006, n° 05/01674, Loyers et copr. 2007,
comm. 10).

Code de commerce. Première partie : Législative · 145

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