L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 151

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-28 (suite)
Dénégation

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

2. Dénégation durant le maintien dans les lieux
L'article L. 145-28 ne fait explicitement référence qu'aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve de la fixation de l'indemnité d'occupation :
néanmoins, on s'est interrogé sur la nécessité pour le preneur de remplir les
conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux postérieurement à l'échéance du bail pendant le maintien dans les lieux.
Il a été jugé que durant la procédure de fixation de l'indemnité d'éviction,
le bailleur peut dénier au locataire le bénéfice du statut (Cass. 3e civ., 3 nov.
2016, n° 15-25427, Loyers et copr. 2017, comm. 48, obs. P.-H. Brault) et
cette dénégation peut intervenir tant qu'une décision n'a pas été rendue sur
la fixation de l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 7 sept. 2017, n° 16-15012,
Gaz. Pal., 21 nov. 2017, p. 67, note C.-E. Brault).
La question a été posée au titre de l'immatriculation au registre du commerce,
puisque la Cour de cassation avait estimé que l'immatriculation au registre du
commerce requise à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement devait être maintenue postérieurement à l'échéance contractuelle et
pendant la durée de la procédure, à peine de déchéance du droit à indemnité
d'éviction et donc du droit au maintien dans les lieux (Cass. 3e civ., 27 mars
2002, n° 00-22534, Loyers et copr. 2002, comm. 121, note P.-H. Brault et
P. Pereira, Administrer, mai 2002, p. 27, note J.-D. Barbier ; AJDI 2002, p. 374,
note J.-P. Blatter). Cette jurisprudence a ensuite été infirmée, et une radiation
du locataire au registre du commerce et des sociétés après la date d'expiration
du bail ne permet plus au bailleur de dénier le bénéfice du statut (Cass. 3e civ.,
29 sept. 2004, n° 03-13997, Gaz. Pal., 15 avr. 2005, p. 21, note J.-D. Barbier ;
Loyers et copr. 2005, comm. 71, note P.-H. Brault ; AJDI 2005, p. 297, note
J.-P. Blatter). Il a ensuite été jugé que la condition d'immatriculation devait être
remplie à la date de la demande de renouvellement et à la date d'expiration du
bail mais non durant les procédures de fixation du loyer de renouvellement ou
de l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 18 mai 2005, n° 04-11985, Loyers et
copr. 2005, comm. 135 et 138 ; AJDI 2005, p. 733) (v. également : P.-H. Brault,
« Immatriculation du preneur au registre du commerce postérieurement au
congé », Loyers et copr. 2005, étude n° 5 ; M.-F. Cornille, « Immatriculation
et droit au renouvellement », Gaz. Pal. Rec., 15 avr. 2005, p. 7 ; J.-D. Barbier,
« Particularités de l'obligation d'immatriculation au registre du commerce en
droit spécial des baux commerciaux », AJDI 2005, p. 887).

3. Cession et opposabilité du droit au maintien dans les lieux
Cession
et opposabilité

La cession du fonds de commerce intervenue en conformité tant avec les dispositions légales que les clauses et conditions du bail, emporte cession de la
créance d'indemnité d'éviction due au cédant, et par voie de conséquence du
droit au maintien dans les lieux (Cass. 3e civ., 6 avr. 2005, n° 01-12719, Loyers
et copr. 2005, comm. 156, obs. P.-H. Brault - Cass. 3e civ. 17 févr. 2010,
n° 08-19357, Loyers et copr. 2010, comm. 105, note P.-H. Brault ; Administrer,
juin 2010, p. 34, note J.-D. Barbier ; v. également sur ce point : J.-P. Blatter,
« De l'incidence de la cession de fonds de commerce sur le droit au maintien
dans les lieux et l'indemnité d'éviction », AJDI 2005, p. 617).
Mais lorsque le bail n'est pas inclus dans un plan de cession, le repreneur ne
peut se prévaloir du droit au maintien dans les lieux, ce qui peut entraîner la
responsabilité du commissaire à l'exécution du plan qui avait admis, sinon
favorisé, la présence du cessionnaire dans les locaux (Cass. 3e civ., 28 mai
1997, n° 95-17938, Gaz. Pal. Rec. 1998, 1, pan., p. 36 ; JCP E 1997, pan.,
p. 827).
Ce droit au maintien dans les lieux est également opposable à l'acquéreur de
l'immeuble même s'il n'est pas tenu personnellement au paiement de l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 18 févr. 1998, n° 96-15030, Loyers et copr. 1998,
comm. 244, note P.-H. Brault, AJDI 1998, p. 844, note J.-P. Blatter - Cass.
3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-12244 - Cass. 3e civ., 13 juill. 2010, n° 09-67031,
Rev. loyers 2010, p. 375).

Code de commerce. Première partie : Législative · 151 

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