L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 153

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-28 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

B - OBLIGATIONS DU MAINTIEN DANS LES LIEUX
Aux termes de l'article L. 145-28 alinéa 1er, le droit au maintien dans les lieux
s'effectue « aux conditions et clauses du contrat du bail expiré », et ce de telle
sorte que le preneur et le bailleur doivent respecter leurs obligations contractuelles, de même que celles, à titre supplétif, découlant du Code civil.

1. Obligations du preneur
Respect
des clauses et
conditions du bail

Le preneur doit respecter toutes les clauses et conditions du bail expiré durant
l'exercice du droit au maintien dans les lieux (Cass. 3e civ., 21 nov. 1969,
n° 67-14593, Bull. civ. III, n° 569 - Cass. 3e civ., 14 févr. 1973, n° 71-14649,
Gaz. Pal. Rec. 1973, 1, som., p. 66), et il doit par exemple : exécuter les
travaux qui lui incombent (Cass. 3e civ., 31 mars 1978, Gaz. Pal. Rec. 1978,
2, som., p. 267), poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce (Cass.
3e civ., 10 nov. 1993, n° 91-14765, Gaz. Pal. Rec. 1994, 1, som., p. 140, note
J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 1994, comm. 197, obs. P.-H. Brault), s'abstenir
de procéder à une sous-location-location prohibée (Cass. 3e civ., 5 mars 1986,
Rev. loyers 1986, p. 226), respecter les dispositions relatives à la cession (Cass.
3e civ., 28 oct. 2009, n° 08-19573) et celles concernant ses obligations d'entretien des locaux (CA Reims, 13 nov. 2012, n° 11/01233, AJDI, juin 2013,
p. 436).
Le preneur doit également payer les loyers et charges dus dans l'attente de la
fixation de l'indemnité d'occupation (Cass. 3e civ., 29 juin 2005, n° 04-11397,
Gaz. Pal. Rec., 10 déc. 2005, p. 21, note C.-E. Brault - Cass. 3e civ., 12 juill.
2011, n° 10-19047), et ce sans que le bailleur ne soit tenu d'en faire la
demande (Cass. 3e civ., 11 févr. 2016, n° 14-28091, Loyers et copr. 2016,
comm. 125, note P.-H. Brault ; AJDI 2016, p. 684, obs. R. Hallard ; Gaz. Pal.,
5 juill. 2016, p. 76, obs. R. Conseil).

Droit
de préférence

Dans le cadre de son maintien dans les lieux, le preneur conserve le bénéfice
d'un droit de préférence conventionnel en cas de vente de l'immeuble (Cass.
3e civ., 16 juin 1999, n° 97-16764, Gaz. Pal. Rec., 6 juin 2000, p. 18, note
P.-H. Brault ; Administrer, oct. 1999, p. 27, note J.-D. Barbier), mais le droit
de préemption légal prévu par l'article L. 145-46-1 Code de commerce n'est
pas ouvert au locataire évincé exerçant son droit au maintien dans les lieux
(CA Paris, 28 mars 2018, n° 16/13272, Loyers et copr. 2019, comm. 7, obs.
E. Chavance).

2. Obligations du bailleur
Obligations
du bailleur

Le bailleur doit exécuter les obligations lui incombant en vertu du bail échu,
et il doit donc garantir la jouissance paisible du locataire (CA Paris, 13 févr.
2013, n° 11/03044), effectuer les grosses réparations (Cass. 3e civ., 24 mars
1993, n° 91/16507, Administrer, nov. 1993, p. 34, note J.-D. Barbier - CA
Dijon, 7 févr. 2019, n° 17/01785, Loyers et copr. 2019, comm.  77, obs.
P.-H. Brault), notamment en cas de vétusté des couvertures provoquant des
désordres internes (CA Montpellier, 19 sept. 2000, n° 96/06383, Loyers et
copr. 2001, comm. 148).

3. Sanctions
Sanctions
du bailleur

Si le preneur n'a pu maintenir son activité jusqu'au paiement de l'indemnité
d'éviction en raison d'un manquement du bailleur à ses obligations, il est
alors fondé à obtenir la réparation du préjudice (Cass. 3e civ., 18 févr. 2014,
n° 12-28677, AJDI 2014, p. 698, obs. D. Lipman, W. Boccara), et l'indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux est distincte de l'indemnité
d'éviction qui indemnise le préjudice subi par le défaut de renouvellement
(Cass. 3e civ., 30 nov. 2017, n° 16-17686, Gaz. Pal., 19 déc. 2017, p. 56 - CA
Paris, 23 janv. 2019, n° 15/07900).

Code de commerce. Première partie : Législative · 153 

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