L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 156

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DE COMMERCE
Article L. 145-28 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
p. 79, note C.-E. Brault), les dispositions fixant les règles de procédure devant le
juge des loyers commerciaux étant inapplicables à la procédure de fixation de
l'indemnité d'occupation (Cass. 3e civ., 5 févr. 2003, n° 01-16354, Gaz. Pal.,
21 févr. 2004, p. 38, note J.-D. Barbier ; AJDI 2003, p. 347, note J.-P. Blatter).
En l'absence de fixation, cette indemnité d'occupation est réputée fixée à la
valeur du dernier loyer payé (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-11991, Gaz.
Pal., 16 juill. 2019, p. 69, note C.-E. Brault).
La demande n'est pas subordonnée à une notification préalable, mais elle ne
peut être formulée pour la première fois par le bailleur devant la cour d'appel
(Cass. 3e civ., 2 oct. 1996, n° 94-20544, Administrer, déc. 1996, p. 28, obs.
B. Boccara ; Rev. loyers 1997, p. 198, note G. de Maillard).

C - PRESCRIPTION
Prescription

La prescription biennale de l'article L. 145-60 (v. infra) est applicable à l'action
en fixation de l'indemnité d'occupation, et ce à défaut pour le bailleur d'avoir
saisi la juridiction compétente dans le cas où le principe du droit à indemnité
d'éviction n'est pas contesté (Cass. 3e civ., 23 mars 1977, n° 75-15533, Gaz.
Pal. Rec. 1977, 2, som., p. 237 - Cass. 3e civ., 10 déc. 1997, n° 96-13373,
Loyers et copr. 1998, comm. 101), et le bailleur n'est pas fondé à soutenir que
la prescription a été interrompue par les paiements sans réserve du locataire
qui n'a fait que se conformer au bail sans se référer à l'indemnité d'occupation
(CA Paris, 30 juin 2010, n° 08/04269, Loyers et copr. 2011, comm. 16, obs.
P.-H. Brault).
Dans le cas où le droit à indemnité d'éviction n'est pas contesté, le délai court
à compter de l'expiration du bail (Cass. 3e civ., 1er juill. 1998, n° 97-11389
- Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-10058, Gaz. Pal. Rec., 14 juin 2003, p. 15,
note J.-D. Barbier) ou de la date d'exercice du droit d'option par le bailleur
(CA Aix-en-Provence, 8 févr. 2013, n° 10/07405, Gaz. Pal. Rec., 3 août 2013,
p. 47, note C.-E. Brault), mais si le droit au paiement de l'indemnité d'éviction
est contesté, la prescription court à compter du jour où est définitivement
consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité
d'éviction (Cass. 3e civ., 23 mars 2011, n° 10-13898, AJDI 2011, p. 696, Gaz.
Pal. Rec., 2 juill. 2011, p. 34, note C.-E. Brault - Cass. 3e civ., 17 oct. 2012,
n° 11-22920, Administrer, déc. 2012, p. 42, note J.-D. Barbier).
Lorsque le bailleur a exercé son droit de repentir, la prescription biennale de
l'article L. 145-60 est applicable (Cass. 3e civ., 10 mars 2004, n° 02-16548), et
une cour d'appel qui avait déclaré prescrite l'action en paiement de l'indemnité d'occupation qui courait à compter du lendemain de la date d'expiration
du bail a été sanctionnée au motif que le délai ne commençait à courir qu'à
compter du jour où le droit du preneur au bénéfice d'une indemnité d'éviction était consacré alors que les motifs du congé se trouvaient contestés avant
l'exercice du droit de repentir (Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-27678, Gaz.
Pal., 20 mars 2018, p. 78, note R. Conseil).
Le délai de prescription n'est pas suspendu par la procédure concernant la
fixation de l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 13 févr. 1973, n° 71/10415 -
CA Montpellier, 6 juin 1991, n° 90/1793, Loyers et copr. 1991, comm. 258)
ni par une expertise portant sur l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 19 janv.
2000, n° 98-13773, Loyers et copr. 2000, comm. 142, obs. P.-H. Brault).
Si la fixation du montant de l'indemnité d'occupation se trouve prescrite, le
preneur évincé reste néanmoins tenu du dernier loyer contractuel qui s'est
transformé en indemnité d'occupation jusqu'à la date de restitution des locaux
(Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-11991, Gaz. Pal., 16 juill. 2019, p. 69, note
C.-E. Brault ; Loyers et copr. 2019, comm. 76, note E. Chavance - CA Paris,
16 janv. 2002, n° 99/22128).

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