L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 164

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-30 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
sanction légale à la notification d'une mise en demeure dont les modalités ne
sont d'ailleurs pas autrement précisées par la loi : il a été jugé que l'envoi d'une
simple lettre s'avérait insuffısant (CA Paris, 2 nov. 1993, n° 92/7707 Loyers et
copr. 1994, comm. 161, note P.-H. Brault), cette décision relevant qu'à défaut
de notification par lettre recommandée avec avis de réception ou de signification par acte d'huissier, la date de réception de la mise en demeure reste
indéterminée, de sorte qu'elle ne saurait faire courir la pénalité. Il incombe
donc au bailleur de notifier une sommation avant même l'échéance légale
(Cass. 3e civ., 7 avr. 1994, n° 92-16777, Loyers et copr. 1994, comm. 245 -
CA Aix-en-Provence, 17 mars 2015, n° 13/16081) et celle-ci doit être suffisamment explicite, notamment en ce qui concerne la date de la consignation
(Cass. 3e civ., 19 mars 1997, n° 95-17070, Gaz. Pal., 10 sept. 1997, note
P.-H. Brault - CA Paris, 27 nov. 2013, n° 12/00543).
Si l'interprétation restrictive du texte légal est retenue, la mise en demeure ne
peut être valablement signifiée qu'après désignation du séquestre et consignation entre ses mains de l'indemnité d'éviction. Mais le bailleur doit avoir
fait diligence, car rien dans les dispositions légales ne le contraint à notifier
la mise en demeure aussitôt après avoir effectué la consignation entre les
mains du séquestre. Après consignation de l'indemnité d'éviction, suivie de
la délivrance d'une mise en demeure de libérer les lieux non respectée par
le preneur, la pénalité de retard est exigible, la date de signification de l'arrêt
étant sans incidence sur le litige (CA Paris, 17 oct. 2003, n° 02/09853, Loyers
et copr. 2004, comm. 71, Administrer, juill. 2004, p. 23, obs. B. Boccara).

Pénalité de retard
de 1 %

La pénalité égale à 1 % du montant de l'indemnité d'éviction est encourue
de plein droit sans que le juge ne puisse en moduler les effets, ni davantage
que le bailleur ne puisse solliciter le paiement d'une indemnisation complémentaire, notamment sous la forme d'intérêts moratoires (Cass. 3e civ., 7 janv.
1987, n° 84-10689, JCP G 1987, IV, p. 83). Cette pénalité ne peut s'appliquer
au-delà du montant de l'indemnité d'éviction qui se trouverait totalement
absorbée (CA Paris, 2 août 2018, n° 17/03640, AJDI 2018, p. 785), le bailleur
pouvant solliciter l'expulsion du locataire et obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des locaux (CA Paris, 17 sept.
1999, n° 98/03753).
Elle ne peut commencer à courir tant que le montant de l'indemnité d'éviction
n'a pas été fixé par une décision passée en force de chose jugée (Cass. 3e civ.,
5 avr. 2006, n° 04-12598, Loyers et copr. 2006, comm. 132, obs. P.-H. Brault ;
Administrer, juin 2006, p. 32, note J.-D. Barbier), et en l'état d'un jugement
assorti de l'exécution provisoire, il faut attendre que la cour d'appel statue sur
le montant de l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 2 oct. 2012, n° 11-17098,
Gaz. Pal., 20 avr. 2013, p. 28, note J.-D. Barbier ; AJDI 2014, p. 915, note
J.-P. Blatter).
La pénalité ne peut s'analyser comme une astreinte ou une clause pénale,
elle est inéluctablement encourue par le preneur (Cass. 3e civ., 14 avr. 1982,
Gaz. Pal. Rec. 1982, pan., p. 291) sans qu'il y ait lieu de tenir compte du délai
imparti au bailleur par l'article L. 145-58 en vue de l'exercice éventuel du
droit de repentir (Cass. 3e civ., 7 avr. 1994, n° 92-16777, Gaz. Pal. Rec. 1994,
2, p. 705, note P.-H. Brault ; AJPI 1994, P. 538, obs. J.-P. Blatter), la retenue
de 1 % ayant un caractère définitif et non comminatoire (Cass. 3e civ., 4 janv.
1977, n° 75-13392), ce qui exclut l'application des dispositions légales concernant les clauses pénales et leur modération par le juge (CA Paris, 7 janv. 1983,
Loyers et copr. 1983, comm. 140).

Manœuvre
ou mauvaise foi
du bailleur

Si la pénalité de retard ne peut être réduite ou modulée par le juge, le comportement fautif ou la mauvaise foi du bailleur peut être sanctionnée par l'allocation de dommages et intérêts au profit du locataire (Cass. 3e civ., 27 juin 2007,
n° 06-12345, Gaz. Pal., 4 mars 2008, p. 16 ; Loyers et copr. 2007, comm. 223,
obs. P.-H. Brault), ces dommages et intérêts pouvant être appréciés à une
somme égale au montant de la pénalité due par le preneur (CA Paris, 16 oct.
2008, n° 07/15290, Loyers et copr. 2009, comm. 39, obs. P.-H. Brault).

164 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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