L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 168

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Location-gérance

Article L. 145-31 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
La sous-location a pour objet la jouissance de l'immeuble ou de locaux donnés à bail, tandis qu'une location-gérance correspond à la location du fonds
de commerce, meuble incorporel (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n° 93-13120,
Administrer, oct. 1995, p. 22, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 14 nov. 2002,
n° 01-12455), dont la jouissance implique nécessairement celle des locaux
qui en est l'accessoire (Cass. 3e civ., 9 juill. 2003, n° 02-11141, Administrer,
nov. 2003, p. 30, note J.-D. Barbier). Les clauses du bail relatives à la sous-location n'ont alors pas à être respectées (Cass. 3e civ., 19 mars 2008, n° 07-11805,
Gaz. Pal., 6 juill. 2008, p. 24, note C.-E. Brault).
Dans le silence du bail la location-gérance est autorisée (CA Versailles, 26 mai
2011, n° 10/02477, AJDI 2012, p. 113) mais elle peut être interdite par le
bail (Cass. 3e civ., 6 déc. 1995, n° 93-20851), notamment par une stipulation
interdisant « de se substituer quelque personne que ce soit », qui prohibe implicitement la mise en location-gérance du fonds (Cass. 3e civ., 23 nov. 1993,
n° 92-10836, Gaz. Pal. Rec. 1994, 2, som., p. 535, note P.-H. Brault - Cass.
3e civ., 22 janv. 2003, n° 01-14655, Rev. loyers 2003, p. 180), ou une clause
contraignant le locataire à occuper et exploiter personnellement les locaux (CA
Paris, 14 déc. 2005, Loyers et copr. 2006, comm. 131 - CA Paris, 5 avr. 2007,
n° 06/10620, AJDI 2007, P. 840). La simple clause qui interdit de concéder
la jouissance n'est pas considérée comme interdisant la mise en gérance libre
du fonds (Cass. 3e civ., 23 janv. 2007, n° 06-10191, Gaz. Pal. 2007, p. 1893,
obs. J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2007, comm. 79, note P. Pereira-Osouf - CA
Versailles, 24 juin 2004, n° 03/05938, Gaz. Pal. Rec. 2005, som., p. 1310),
mais un pourvoi était rejeté à l'encontre d'un arrêt qui avait apprécié souverainement qu'une clause interdisant toute sous-location et généralement toute
mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, interdisait la mise en location-gérance du fonds (Cass. 3e civ., 6 févr. 2013, n° 11-23479, Administrer,
avr. 2013, p. 41, obs. J.-D. Barbier).
En l'absence de clientèle attachée au fonds, un contrat de location-gérance
peut être requalifié en sous-location (Cass. 3e civ., 7 déc. 2010, n° 09-71489,
Gaz. Pal., 12 mars 2011, p. 23, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 15 févr.
2012, n° 09-17355, Loyers et copr. 2012, comm. 148, note P.-H. Brault -
Cass. 3e civ., 20 mai 2014, n° 13-12116, Loyers et copr. 2014, comm. 244,
note P.-H. Brault), et tel est le cas en cas de location-gérance déguisée ou
fictive (Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 15-16101, Gaz. Pal., 15 nov. 2016, p. 68,
note C.-E. Brault ; Administrer, août-sept. 2016, p. 46, note J.-D. Barbier -
Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-22411, Gaz. Pal., 20 mars 2018, p. 63, note
J.-D. Barbier).
La résiliation du bail est alors encourue (Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 15-16101
préc. - Cass. 3e civ., 6 oct. 2016, n° 15-19487, AJDI 2016, p. 769), tandis
qu'un contrat de location-gérance conclu en violation des dispositions de
l'article L. 144-3 du Code de commerce qui n'ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties est atteint d'une nullité absolue, et la
déchéance du droit au renouvellement du bail prévu par l'article L. 144-10 est
encouru dès lors que le preneur consent un contrat de location-gérance atteint
par cette nullité (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-15830, Gaz. Pal., 17 juill.
2018, p. 50, note C.-E. Brault).

II - AUTONOMIE DU SOUS-BAIL
Autonomie
du sous-bail

La sous-location constitue un contrat distinct du bail principal et obéit à des
règles qui lui sont propres, indépendantes des rapports juridiques unissant le
propriétaire de l'immeuble au locataire principal (Cass. 3e civ., 24 avr. 1974,
n° 72-14788, Bull. civ. III, n° 167). Un sous-contrat peut d'ailleurs relever
d'une catégorie différente de celle du contrat principal : des locaux faisant l'objet d'un bail civil peuvent ainsi être loués à usage commercial avec l'accord du
bailleur (CA Versailles, 6 mai 1981, Rev. loyers 1982, p. 516), et un sous-bail
peut être commercial alors que le bail principal est à usage d'habitation (Cass.
3e civ., 10 févr. 2004, n° 02-20439). Lorsque le contrat principal est un bail
à construction, le commerçant sous-contractant n'est pas sous-locataire mais
locataire et ses droits sont limités par ceux du titulaire du bail à construction
(Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-18133, Gaz. Pal., 29 déc. 2007, p. 13,

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