L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 17

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Mandataire
apparent

Article L. 145-1 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Un bail peut avoir été consenti par un mandataire apparent (CA Paris, 9 avr.
1992, Administrer, oct. 1992, p. 93 ; v. J. Monéger, « Baux commerciaux
et théorie de l'apparence », JCP  N  1993, I, 103), mais les juges du fond
doivent préciser les circonstances qui ont autorisé le preneur à croire en la
qualité du mandataire apparent (Cass. 3e civ., 10 juin 1998, n° 96-20484,
Gaz. Pal. Rec. 1999, som., p. 394, note J.-D. Barbier).

Mineur

Par ailleurs, selon l'article 504 du Code civil, le bail consenti par le tuteur ne
confère au preneur à l'encontre du mineur devenu majeur, aucun droit de
renouvellement ni maintien dans les lieux à l'expiration du bail (Cass. 3e civ.,
15 mars 2000, n° 98-14608), à moins que le juge des tutelles n'ait consenti
une autorisation spéciale de conclure le bail (Cass.  civ., 10 mai 1988,
n° 86-16497, JCP 1988, IV, 247 ; Rev. loyers 1989, p. 205), mais cette disposition doit s'interpréter restrictivement (CA Paris, 5 janv. 1993, D. 1993,
I.R. 122).

Usufruitier

Aux termes de l'article 595 du Code civil, l'usufruitier ne peut consentir
un bail commercial sans le concours du nu-propriétaire ou à défaut une
autorisation de justice. Cette règle s'applique à la conclusion du bail, mais
aussi à son renouvellement (Cass.  3e civ., 24 mars 1999, n° 97-16856,
Gaz.  Pal.  Rec.  1999, som., p. 385, note J.-D.  Barbier ; JCP  E  1999,
p.  594 ; D. affaires 1999, p. 789). La sanction est la nullité du bail (CA Paris,
26 mars 1992, Administrer, oct. 1992, p. 93). Un avenant au contrat de bail
consenti par l'usufruitier seul, sans le concours du nu-propriétaire, stipulant
une réduction du loyer, est nul (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-27560).
Mais l'attitude du nu-propriétaire postérieurement à la signature du bail
peut avoir une incidence non négligeable (CA Nîmes, 1er févr. 1990, Loyers
et copr. 1990, n° 471 - CA Versailles, 25 nov. 1988, Loyers et copr. 1990,
n° 25). La nullité du bail consenti par l'usufruitier seul est une nullité relative, dont seul peut se prévaloir le nu-propriétaire (CA Paris, 13 mars 2009,
n° 08-05356, Loyers et copr. 2010, comm. 258) et l'action en nullité, action
personnelle, ne se transmet pas à l'acquéreur de l'immeuble (Cass. 3e civ.,
14 nov. 2007, n° 06-17412, Gaz.  Pal. Rec., 6-8 juill. 2008, p. 14 note
J.-D.  Barbier ; D.  2008, AJ, 14, obs. Y.  Rouquet ; D. 2008, p. 1645, obs.
L. Rozès). Sur la réparation du préjudice causé du fait des agissements des
usufruitiers, v. CA Paris, 10 juill. 1987, Loyers et copr. 1987, n° 351. Sur
la responsabilité du mandataire professionnel, v. Cass. civ., 13 oct. 1992,
n° 91-10619, Loyers et copr. 1993, n° 61.

Conjoints

Le mari ne peut sans l'accord de sa femme donner à bail un immeuble
commercial dépendant de la communauté (Cass.  3 e civ., 19 mai 1981,
n° 79-14882, Bull. civ. III, n° 72 ; v. article 1424 Code civil). Sur la ratification
tacite par la femme du bail commercial consenti par le mari sur un propre
de la femme en application de l'article 1432 du Code civil, v. Cass. 1re civ.,
17 mai 1993, n° 91-20112, D. 1994, p. 25, note Paisant.

HLM

Une société coopérative d'HLM peut consentir des baux commerciaux
(Cass. 3e civ., 29 avr. 1985, Bull. loyers 1985, n° 286).

Société
en formation.
Faculté
de substitution

Lorsque le bail est consenti à des personnes physiques pour le compte d'une
société en cours de formation, les personnes physiques sont tenues solidairement et indéfiniment, à moins que la société ne reprenne les engagements
souscrits, ce qui peut résulter soit de la signature des statuts avec mention du
bail en annexe, soit d'un mandat spécial, soit d'une décision à la majorité
des associés après immatriculation (Cass. com., 6 déc. 2005, n° 03-16853,
Loyers et copr. 2006, n° 130). La reprise des engagements a un effet rétroactif (Cass. 3e civ., 7 déc. 2011, n° 10-26726, Gaz. Pal., 18 févr. 2012, p. 29,
note J.-D. Barbier). Cependant, il ne faut pas confondre un bail signé pour le
compte d'une société en formation et un bail signé par des personnes physiques avec faculté de substitution (Cass. com., 15 mai 2012, n° 11-16069,
Gaz. Pal., 30 juin 2012, p. 13, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 5 oct. 2017,
n° 16-20124, Gaz. Pal., 21 nov. 2017, p. 69, note J.-D. Barbier). Quant au bail
établi au nom d'une société non encore immatriculée, il est nul (Cass. 3e civ.,
21 févr. 2012, n° 10-27630, Administrer, mai 2012, p. 29, note J.-D. Barbier).

Code de commerce. Première partie : Législative · 17 

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