L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 174

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-32 (suite)
Droit direct
du sous-locataire
vis-à‑vis
du propriétaire

À l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu
au renouvellement que s'il a,
expressément ou tacitement,
autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location
partielle, les lieux faisant l'objet
du bail principal ne forment pas
un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

Conditions
du droit direct

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

II - EXERCICE DU DROIT DIRECT
DU SOUS-LOCATAIRE VIS-À‑VIS DU PROPRIÉTAIRE
Selon le droit commun des obligations, on ne peut avoir plus de droit que son
auteur. Un sous-locataire ne peut donc pas avoir plus de droits qu'un locataire
principal, et si celui-ci n'a plus de bail, parce qu'il a été résilié ou qu'il n'a pas
été renouvelé, le sous-locataire perd tout droit ou titre d'occupation.
Cependant, le statut des baux commerciaux comporte une disposition dérogatoire du droit commun, puisque l'article L. 145-32 alinéa 2 confère au
sous-locataire un droit direct à l'égard du propriétaire, droit qui prend naissance précisément le jour où le locataire principal perd lui-même son titre.
Comme l'écrivait M. Viatte : « À partir de la fin du bail principal, le contrat de
sous-location perd ce caractère ; il devient un bail ; le propriétaire se trouve
substitué au locataire principal comme partie bailleresse ; il y a novation par
changement de partie et cette novation se produit automatiquement par l'effet
de la loi » (note sous CA Paris, 21 mai 1969, Rev. loyers 1969, p. 372).
Pour que le sous-locataire bénéficie du droit direct, plusieurs conditions
doivent être réunies.
1°) Le bail principal doit être soumis au statut des baux commerciaux, et le droit
direct ne bénéficie pas au sous-locataire d'un bail commercial consenti dans le
cadre d'un bail à construction puisqu'il se trouve sans droit ni titre à l'expiration de ce dernier (CA Versailles, 27 oct. 2011, n° 10/05371), de même dans
le cadre d'un crédit-bail immobilier (Cass. 3e civ., 19 juin 1970, n° 68-13854)
ou d'un bail emphytéotique (Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n° 03-17065 préc.).
2°) Il faut que le bail principal ait pris fin (Cass. 3 e civ., 10 oct. 1979,
n° 78-14876, Bull. civ. III, n° 173 - Cass. 3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-12244,
Gaz. Pal., 29 sept. 2004, p. 26, note J.-D. Barbier), puisque tant que le bail
principal est en cours le sous-locataire doit exercer ses droits à l'égard du
locataire principal et non à l'égard du propriétaire. Le droit naît donc à l'expiration du bail principal, quelle qu'en soit la cause, notamment du fait de la
résiliation amiable, de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la délivrance
d'un congé.
La Cour de cassation a décidé que « le droit du sous-locataire au renouvellement d'un bail commercial (ou à indemnité d'éviction) s'exerce contre le
locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du
propriétaire ; en cas seulement d'insuffisance de ces droits, le sous-locataire
peut agir directement contre le bailleur principal » (Cass. 3e civ., 6 déc. 1972,
n° 71-13240, D. 1973, p. 439, obs. J. Ghestin).
3°) La sous-location doit avoir été régulière, c'est-à‑dire autorisée par le bailleur, avec le respect de la formalité du concours à l'acte de sous-location (cf.
annotation article L. 145-31).

Sous-location
partielle -
Indivisibilité

4°) Si la sous-location est partielle, les locaux ne doivent pas être indivisibles.
Cette condition ne se pose pas en cas de sous-location totale. Mais en cas de
sous-location partielle, le droit direct s'exerce sur les locaux qui constituent
l'assiette du sous-bail et conduit donc à une division des locaux en deux ou
plusieurs parties, s'il y a un ou plusieurs sous-locataires partiels bénéficiant
de ce droit. Si cette division n'est pas possible, si les locaux forment un tout
inséparable, les sous-locataires ne peuvent pas conserver leurs seuls locaux
et perdent donc tout droit. L'article L. 145-32 précise bien qu'il est nécessaire
qu'« en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune
intention des parties ».
L'indivisibilité matérielle peut résulter de la configuration des locaux qui
empêche la formation de baux distincts (Cass. 3e  civ., 1er  déc. 2016,
n° 15-21968, Administrer, févr. 2017, p. 39, obs. D. Lipman, W. Boccara),
tandis que l'indivisibilité juridique doit être stipulée par une clause du bail
(Cass. 3e civ., 11 juin 1997, n° 95-19364, Gaz. Pal. Rec. 1998, 1, p. 67 - CA
Aix-en-Provence, 19 déc. 2013, n° 12/22189, AJDI 2014, p. 871). À défaut de
clause d'indivisibilité le juge doit rechercher si les locaux sont matériellement
divisibles (Cass. 3e civ., 19 janv. 2011, n° 09-72040 et 10-10059, Loyers et
copr. 2011, comm. 118, note P.-H. Brault).

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