L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 18

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Copreneurs

Article L. 145-1 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Le bail peut être consenti à plusieurs copreneurs. La seule volonté d'un locataire
de résilier le bail ne peut suffire, en l'absence de stipulations conventionnelles le
prévoyant, à mettre fin au contrat à l'égard des autres copreneurs (Cass. 3e civ.,
12 janv. 2017, n° 15-23686, Administrer, févr. 2017, p. 35, note J.-D. Barbier).

Bail aléatoire

Un bail prévoyant un loyer proportionnel à la recette du locataire est un contrat
aléatoire au sens de l'article 1964 ancien et 1108 nouveau Code civil, comme
tel valable (CA Versailles, 16 avr. 1999, JCP E 1999, pan., p. 1799).

Notion
d'immeuble
ou de local

B - DEUXIÈME CONDITION :
UN IMMEUBLE OU UN LOCAL

Surface
d'exploitation

On considérait classiquement que le texte, qui vise des « immeubles ou locaux
dans lesquels » un commerce est exploité, exigeait, comme condition d'application du statut, un bâtiment clôt et fermé.
C'est pourquoi il a été jugé que le statut ne s'applique pas à :
-	 Des vitrines et des emplacements de publicité (Cass. com., 20 juill. 1954,
Gaz. Pal. Rec. 1954, 2, p. 134 - CA Paris, 29 juin 1971, JCP 1971, IV, 247 ;
contra : CA Nîmes, 13 déc. 1990, Loyers et copr. 1991, comm. 304), des
emplacements sur des murs pour exposer des tableaux (Cass. civ., 20 nov.
1991, Gaz.  Pal.  Rec.  1992, 1, pan., p. 69), ou une surface d'exposition
(CA Paris, 21 nov. 2003, Loyers et copr. 2004, comm. 31).
-	Un emplacement sous une porte cochère ou dans un passage commun
(Cass. civ., 16 oct. 1979, n° 77-15657, D. 1980, I.R. 95), un emplacement dans
un supermarché (Cass. civ., 24 févr. 1976, n° 74-13314, JCP 1976, II, 18427,
note Boccara - CA Paris, 17 mars 1989, D. 1989, I.R. 118), ou la concession
d'un rayon de vente dans un magasin (Cass. civ., 7 oct. 1987, n° 86-11901,
Gaz. Pal. Rec. 1987, 2, pan., p. 278 ; Bull. loyers 1987, n° 400).
-	Des cabines mobiles (Cass.  civ., 10 mai 1989, n° 87-16595,
Gaz. Pal. Rec. 1989, 2, pan., p. 129), ou un simple baraquement (Cass. civ.,
28 sept. 1982, Gaz. Pal. Rec. 1983, 1, pan., p. 51).
-	Des terrasses de café (CA Paris, 19 mars 1963, Rev. loyers 1964, 288 -
Cass. civ., 13 nov. 1985, Gaz. Pal. Rec. 1986, 1, pan., p. 19).
-	Des aires de stationnement d'automobiles délimitées par des bandes de
peinture (Cass. civ., 18 mars 1992, n° 90-15686, Administrer, août-sept. 1992,
p. 41, note J.-D.  Barbier  - CA  Paris, 2 mars 1990, Loyers et copr.  1990,
comm. 219 ; D. 1990, som., p. 252).
-	 Un bail portant sur des installations de remontées mécaniques (Cass. civ.,
10 janv. 1990, n° 88-15861, JCP 1990, IV, 91).
Mais la Cour de cassation a décidé que le statut peut s'appliquer à une surface d'exploitation, dès lors que l'emplacement concédé est stable et permanent, et ce, à propos d'un manège situé sur le mail d'un centre commercial
(Cass. 3e civ., 20 mars 2014, n° 13-24439, Administrer, juin 2014, p. 32, note
J.-D. Barbier).
Une station de lavage composée d'un local technique et de pistes couvertes
reposant sur des piliers scellés constitue un local au sens de l'article L. 145-1
(Cass. 3e civ., 23 nov. 2004, n° 03-15557, Gaz. Pal. Rec., 15 et 16 avr. 2005,
som., p. 32, note J.-D. Barbier).
Un espace fermant avec un simple rideau métallique, dans une copropriété,
bénéficie du statut (Cass. 3e civ., 1er juin 2010, n° 09-65482, AJDI 2010, p. 638).

Destination
commerciale

C - TROISIÈME CONDITION :
UNE DESTINATION COMMERCIALE
Le bail doit être consenti à usage commercial, industriel, artisanal ou mixte si
une partie des locaux est à usage d'habitation.
Cette destination résulte de la convention et de la commune intention des parties, qui relèvent de l'appréciation souveraine des juges du fond (Cass. com.,
25 janv. 1967, Bull. civ. III, n° 41 ; Cass. civ., 8 nov. 1979, D. 1980, I.R. 308 -
CA  Paris, 10 janv. 1989, Loyers et copr.  1989, n° 118). La qualification
commerciale ou professionnelle du bail dépend de l'activité du locataire
(Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-20922, Gaz. Pal., 21 nov. 2017, p. 68, note
J.-D. Barbier) et s'apprécie à la date de conclusion du contrat (Cass. 3e civ.,
6 sept. 2018, n° 16-20092).

18 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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