L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 188

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-34 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
être qualifiés, non d'améliorations, mais de modification des caractéristiques
des locaux, l'article R. 145-3 étant détaché de l'article R. 145-8, et pouvant
justifier un déplafonnement lors du premier renouvellement du bail, non lors
du second.

Qualification
des travaux par
le juge du fond

La Cour de cassation demande aux juges du fond de qualifier les travaux et de
dire s'ils relèvent de l'article R. 145-4 ou de l'article R. 145-8. Le juge doit préciser si les travaux réalisés par le locataire constituent des améliorations ou des
modifications notables des locaux (Cass. 3e civ., 16 juin 1999, n° 96-22890,
Administrer, oct. 1999, p. 33 - Cass. 3e civ., 24 nov. 1999, n° 97-20698 -
Cass. 3e civ., 18 juin 2013, n° 12-19694, Gaz. Pal., 3 août 2013, p. 38, note
J.-D. Barbier).

Travaux
ne constituant
pas de simples
améliorations

Ainsi, un changement de configuration affectant la superficie et l'infrastructure
de l'immeuble ne peut être assimilée à une amélioration (CA Paris, 29 avr.
1981, Loyers 1981, n° 276 - CA Paris, 20 févr. 1998, D. affaires 1998, p. 792,
à rapprocher de Cass. civ., 20 juin 1989, Gaz. Pal. Rec. 1989, 2, pan., p. 144).
La suppression de deux cloisons entre deux boutiques louées n'est pas une
amélioration et justifie le déplafonnement lors du premier renouvellement
(Cass. 3e civ., 4 nov. 1998, JCP E 1999, p. 915, note P.-H. Brault - CA Paris,
6 avr. 1990, D. 1990, I.R. 124 - CA Paris, 13 oct. 1994, Loyers et copr. 1995,
n° 167, note C. Mutelet) et non lors du second renouvellement (Cass. 3e civ.,
19 févr. 2003, n° 01-12205, Administrer, juin 2003, p. 23, note J.-D. Barbier -
Cass. 3e civ., 4 nov. 1998, Loyers et copr. 1999, n° 99, note P.-H. Brault). Une
augmentation importante de la surface affectée à la vente, et un changement
d'affectation, n'étant pas la conséquence de travaux, mais pouvant être réalisés
au moyen d'une simple réfection des lieux, peuvent permettre le déplafonnement lors du premier renouvellement, et échappent au régime des améliorations (Cass. 3e civ., 26 nov. 1997, n° 95-17486, Gaz. Pal. Rec. 1998, 1, p. 200,
note J.-D. Barbier), de même qu'un simple déplacement de cloison augmentant
la surface de vente (CA Paris, 14 mai 1996, Loyers et copr. 1996, n 399, note
P.-H. Brault) ou la démolition d'une cloison ou d'une partie d'un gros mur
permettant d'agrandir la surface accessible à la clientèle (Cass. 3e civ., 17 déc.
2002, n° 01-15684, Gaz. Pal. Rec. 2003, som., p. 1869, note J.-D. Barbier -
CA Reims, 9 févr. 2004, Gaz. Pal. Rec. 2004, som., p. 3324, note P.-H. Brault).
Un percement de mur pour relier les lieux loués à une loge de concierge dont
le locataire était propriétaire n'a pas été jugé suffisamment notable (Cass.
3e civ., 13 janv. 2004, n° 02-14133, Gaz. Pal. Rec. 2005, som., p. 1309, note
J.-D. Barbier).

Améliorations
constituant une
modification des
caractéristiques
des locaux

Lorsque les travaux entraînent une modification des caractéristiques des lieux,
tout en y apportant une amélioration des conditions d'exploitation, le régime
des améliorations de l'article R. 145-8 doit être retenue (Cass. civ., 28 mai
1997, n° 95-17486, Administrer, août-sept. 1997, p. 34, note B. Boccara -
CA Paris, 26 oct. 2001, AJDI 2002, p. 215 - CA Paris, 20 déc. 2007, Loyers
et copr.  2008, comm.  112, note P.-H.  Brault  - CA Paris, 7 nov. 2012,
n° 11/00854, Loyers et copr. 2013, comm. 19, note E. Chavance - Cass.
3e civ., 27 sept. 2011, n° 10-24674).

4. Travaux de mise en conformité ou d'adaptation à la destination
Mise en
conformité -
Adaptation
à la destination

Des travaux de mise en conformité des locaux avec leur destination, qu'ils
soient réalisés par le bailleur ou par le preneur, ne peuvent pas justifier un
déplafonnement (Cass. 3e civ., 30 juin 1999, n° 97-19002, Loyers et copr. 2000,
comm. 12, note P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 20 janv. 2009, n° 07-20780,
AJDI 2009, p. 786, note D. Lipman, W. Boccara - CA Paris, 13 févr. 2004,
Loyers et copr. 2004, n° 129, note P.-H. Brault).
Il semble admis que les travaux réalisés par le preneur, soit à la prise de
possession des lieux permettant de les rendre conforme à leur destination
contractuelle, soit pour procéder à leur mise en conformité avec de nouvelles
normes, ne peuvent s'analyser comme des travaux d'amélioration (P.-H. Brault,
« Travaux réalisés par le preneur à la prise de possession des lieux et déplafonnement du loyer en renouvellement », chron. Loyers et copr., juill. 1996 - Cass.
3e civ., 12 juin 2012, n° 11-20153, Gaz. Pal. 2012, p. 2907, note C.-E. Brault ;
contra : CA Paris, 16e ch. B, 12 mars 1999, Loyers et copr. 1999, comm. 239,
note P.-H. Brault).

188 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

N7176_Les-baux-commerciaux_BAT.indd 188

30/01/2020 15:52
L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re

Table des matières de la publication L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re
