L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 190

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Réduction
de surface

Article L. 145-34 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Lorsque les parties ont convenu d'une réduction des surfaces louées, en cours
de bail, la Cour de cassation avait jugé que cette modification ne pouvait
justifier un déplafonnement, dès lors qu'elle constituait une restriction dans
le droit de jouissance du locataire (Cass. 3e civ., 16 juill. 1986, n° 84-13543,
Gaz. Pal. Rec. 1987, 1, p. 17, note J.-D. Barbier ; dans le même sens : CA Paris,
29 mars 1990, Administrer, sept. 1990, p. 56 - CA Paris, 24 mai 1991, Loyers
et copr. 1991, n° 388 - CA Paris, 26 mai 1994, Loyers et copr. 1994, n° 344).
Cette jurisprudence paraît avoir été remise en cause par un arrêt du 13 juillet
1999 (Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, n° 94-8295, Gaz. Pal., 18 sept. 1999, note
J.-D. Barbier). Il a été jugé qu'une réduction de l'assiette du bail, suite à la
restitution d'une chambre au 5e étage, pouvait justifier un déplafonnement (CA
Paris, 22 oct. 1992, Loyers et copr. 1993, n° 186), comme une réduction de
surface permettant d'individualiser trois baux en créant des accès indépendants
(CA Paris, 16e ch. B, 17 sept. 1999, Saiag c/ Paquignon), ou la restitution du
2e étage de l'immeuble accompagnée d'une baisse de loyer (CA Nancy, 1re ch.,
26 avr. 2010, n° 10-01138, Gaz. Pal., 12 mars 2011, p. 29, note C.-E. Brault).
Mais une réduction de surface ramenant les locaux à leur constance initiale ne
justifie pas le déplafonnement (Cass. 3e civ., 24 mai 2017, n° 16-15043, Gaz.
Pal., 11 juill. 2017, p. 65, note J.-D. Barbier).
Si, par suite d'une cession partielle, le bail ne subsiste qu'avec un autre objet et
un autre prix, le plafonnement est exclu (Cass. 3e civ., 20 juin 1989, Gaz. Pal.
Rec. 1989, 2, pan., p. 144), de même en cas de changement de configuration
affectant la superficie et l'infrastructure de l'immeuble (CA Paris, 29 avr. 1981,
Loyers 1981, n° 276) ou en cas de démolition et de reconstruction (CA Paris,
20 févr. 1998, D. affaires 1998, p. 792).

6. Location par bail distinct
Bail distinct

Le déplafonnement peut résulter de l'adjonction de locaux annexes, loués par
un bail distinct (Cass. 3e civ., 2 déc. 1992, n° 90-19669, Gaz. Pal. Rec. 1993,
2, p. 309, note J.-D. Barbier, D. 1994, som., p. 48, note L. Rozès ; v. toutefois
contra : Cass. 3e civ., 21 déc. 1993, n° 91-20110, Administrer, mai 1994, p. 24,
note J.-D. Barbier).

7. Terrasses
Terrasses

La création d'une terrasse sur le domaine public, pour un café-restaurant, peutelle constituer un motif de déplafonnement ? Le déplafonnement a été admis
pour une terrasse couverte pourvue d'une installation de chauffage central (CA
Paris, 29 oct. 1991, D. 1992, I.R. 29 - obs. J. Monéger, JCP E. I 1992, p. 149,
n° 46-3 - CA Paris, 7 mars 1985, Loyers 1985, n° 262). Mais la jurisprudence
dominante paraît exclure ce motif de déplafonnement puisque, d'une part, la
modification ne porte pas sur les lieux loués eux-mêmes et que, d'autre part,
les terrasses sont précaires (CA Paris, 12 déc. 1995, Administrer, juin 1997,
p. 30 - CA Paris, 16 janv. 1996, Loyers et copr. 1996, n° 124 - CA Paris,
4 févr. 1997, Administrer, juin 1997, p. 31 - CA Paris, 16e ch. A, 3 déc. 1997,
Séror c/ Sté Irène - Cass. 3e civ., 4 févr. 1998, Rev. loyers 1999, p. 337, note
Rémy - CA Paris, 25 sept. 2008, Gaz. Pal. Rec., 7 févr. 2009, note C.-E. Brault ;
v. aussi note P.-H. Brault, sous CA Paris, 18 févr. 1998, Loyers et copr. 1999,
n° 97). Ainsi il n'y a pas lieu à déplafonnement lorsque le locataire a seulement été autorisé, à titre précaire, à installer des tables sur le mail d'un centre
commercial (Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-21801, Administrer, oct. 2001,
p. 42, note J.-D. Barbier).

8. Changement d'affectation
Modification
de l'affectation

Un changement d'affectation ne nécessitant pas de travaux particuliers, peut
justifier un déplafonnement (Cass. 3e civ., 26 nov. 1997, n° 96-11546, Gaz.
Pal. Rec. 1998, 1, p. 200, note J.-D. Barbier, Administrer, mars 1998, p. 28,
note B. Boccara), de même qu'une modification des surfaces respectivement
affectées aux diverses activités du preneur (CA Paris, 8 déc. 1988, Loyers 1989,
n° 238), la transformation d'une réserve en magasin (CA Paris, 21 mai 1981,
Loyers 1981, n° 403) ou la transformation d'une salle de séjour en salle de jeux

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