L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 192

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Activité
non autorisée

Article L. 145-34 (suite)

Développement
des activités
autorisées par
le bail

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Lorsque le preneur a modifié irrégulièrement la destination des lieux, le bailleur
peut entériner la situation et s'en prévaloir comme motif de déplafonnement,
dès lors que la modification est notable (CA Paris, 4 mars 1980, Loyers 1980,
n° 202 - CA Paris, 1er juin 1990, Gaz. Pal. Rec. 1990, 2, som., p. 590, note
P.-H. Brault - CA Paris, 29 juin 1993, n° 90/3489, Gaz. Pal. Rec. 1993, 1, som.,
p. 587, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 19 juill. 1995, Administrer, déc. 1995,
p. 62, note B. Boccara - Cass. 3e civ., 26 nov. 1997, obs. J. Derruppé, Rev. dr.
imm. 1998 p. 147 - CA Paris, 4 déc. 1998, Loyers et copr. 1999, n° 95), mais
les juges doivent caractériser la modification notable (Cass. 3e civ., 8 janv. 1997,
Loyers et copr. 1997, n° 175, Rev. dr. imm. 1997 p. 305).
Mais le développement du commerce dans le respect de la destination des
lieux, telle que prévu au bail, ne constitue pas une modification d'un élément
de la valeur locative (Cass. 3e civ., 12 oct. 1988, Rev. loyers 1989, p. 341).
Ainsi, lorsque le bail permet tous commerces, ce motif de déplafonnement
ne peut pas, par définition, être retenu (CA Paris, 9 sept. 1994, Loyers et
copr. 1994, n° 481). De même, lorsque la nouvelle activité est une activité
complémentaire compatible avec l'objet du bail, c'est-à‑dire une activité
incluse, il n'y a pas lieu à déplafonnement (Cass. 3e civ., 12 juill. 2000,
n° 98-21488, Gaz. Pal. Rec. 2001, som., p. 502, note J.-D. Barbier), telle la
vente de produits parapharmaceutiques dans une pharmacie (Cass. 3e civ.,
21 mars 2007, n° 06-12322, Gaz. Pal. Rec., 20 et 22 mai 2007, jur., p. 29,
note C.-E. Brault), ou une activité « point courses » dans un café (CA Nancy,
24 oct. 2006, Gaz. Pal., 20 et 22 mai 2007, som., p. 31, note C.-E. Brault).
La possibilité de modifier la destination ayant été prévue dès la signature du
bail d'origine, les bailleurs ne peuvent pas se prévaloir d'un changement de
destination pour déplafonner le loyer (Cass. 3e civ., 7 juill. 2004, n° 03-12027,
Loyers et copr. 2005, n° 32, note P.-H. Brault ; Administrer, nov. 2004, p. 27,
note J.-D. Barbier).
La déspécialisation à l'occasion d'une cession en cas de départ à la retraite,
prévue à l'article L. 145-51, ne fait pas par elle-même échec au plafonnement
(CA Reims, 9 févr. 2004, n° 01/00207, Gaz. Pal. Rec. 2004, som., p. 3324,
note P.-H. Brault), mais le changement de commerce pourra constituer un
motif de déplafonnement du loyer en renouvellement (CA Paris, 18 mars 2009,
n° 08/07028, Gaz. Pal. Rec., 26 sept. 2009, p. 27, obs. C.-E. Brault).

C - MODIFICATION DES OBLIGATIONS DES PARTIES
ET DES CHARGES (ARTICLE R. 145-8)
Modification
des obligations
des parties

Le loyer peut être déplafonné lorsque les obligations respectives des parties
ont été modifiées en cours de bail.
Tel sera le cas lorsqu'une autorisation d'exploiter en location-gérance a été
donnée en cours de bail (CA Paris, 30 avr. 1987, D. 1987, I.R. 139), ou une
autorisation de sous-louer (Cass. 3e civ., 16 déc. 1992, Société Générale
Discount Alimentaire c/ Bourrichon ; contra : CA Versailles, 21 oct. 1983,
Gaz. Pal. Rec. 1984, 2, som., p. 349). Mais si l'autorisation de mise en location-gérance a été donnée lors du précédent renouvellement, il ne s'agit pas
d'une modification intervenue au cours du bail échu et il n'y a pas lieu à
déplafonnement (Cass. 3e civ., 25 nov. 2009, n° 08-21049, Gaz. Pal., 13 mars
2010, p. 32, note J.-D. Barbier).

Modification
du loyer

Une modification conventionnelle du loyer, dans des conditions étrangères
tant à la loi qu'au bail initial, peut justifier un déplafonnement (Cass. 3e civ.,
4 avr. 2001, n° 99-18899, Gaz. Pal. 2001, p. 1176, note J.-D. Barbier ; Loyers
et copr. 2001, n° 179, note P.-H. Brault ; AJDI 2001, p. 513, note J.-P. Blatter -
Cass. 3e civ., 24 mars 2004, n° 02-16933, Gaz. Pal. Rec. 2005, p. 1254, note
C.-E. Brault ; Loyers et copr. 2004, n° 110 - CA Paris, 9 sept. 1994, Loyers et
copr. 1994, n° 481, note P.-H. Brault ; AJPI 1995, p. 487, note B. Boccara -
CA Nancy, 26 avr. 2010, n° 10/01138, Gaz. Pal., 12 mars 2011, p. 29, note
C.-E. Brault), à moins qu'elle ne soit pas suffisamment notable (Cass. 3e civ.,
5 mai 2004, n° 03-10477, Gaz. Pal. Rec. 2004, p. 3229 ; Cass. 3e civ., 21 mars
2006, n° 05-11295, Gaz. Pal. Rec. 2006, som., p. 4037, notes J.-D. Barbier -
Cass. 3e civ., 24 mai 2017, n° 16-15043, Gaz. Pal., 11 juill. 2017, p. 65, note
J.-D. Barbier).

192 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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