L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 193

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DE COMMERCE
Article L. 145-34 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Mais des paliers convenus dans le bail ne constituent pas un motif de déplafonnement (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 12-13962, Gaz. Pal., 20 avr. 2013,
note C.-E. Brault - CA Reims, 13 mars 2006, n° 04-01855, Gaz. Pal. Rec. 2006,
som., p. 4036, note J.-D. Barbier). Une révision légale, à la valeur locative, en
cours de bail, ne constitue pas un motif de déplafonnement en renouvellement
(Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-14252, Gaz. Pal., 16 juill. 2019, p. 64, note
C.-E. Brault - TGI Paris, 16 déc. 2009, Gaz. Pal., 17 juill. 2010, p. 37, note
C.-E. Brault - CA Paris, 5-3, 15 févr. 2012, n° 10/05366, Gaz. Pal., 30 juin
2012, p. 21, note C.-E. Brault).

Modification
des charges

Une augmentation des charges légales pesant sur le bailleur peut également
justifier un déplafonnement, telle l'augmentation notable de l'impôt foncier
(Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, n° 97-18623, Administrer, déc. 1999, p. 29 ; note
J.-D. Barbier - CA Montpellier, 28 mai 1997, Loyers et copr. 1998, n°  99 ;
Administrer, juin 1998 p. 35, note B. Boccara - Cass. 3e civ., 2 oct. 2002,
n° 01-01185, Gaz. Pal. Rec. 2003, som., p. 523, note J.-D. Barbier ; Loyers et
copr. 2002, n° 284, note P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 7 févr. 2007, n° 06-10317,
Gaz. Pal., 22 mai 2007, p. 27, note J.-D. Barbier). Mais le loyer doit rester plafonné si le montant de l'impôt foncier reste modeste au regard des revenus tirés
de la location (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-23510, Gaz. Pal., 22 oct. 2011,
p. 36, note J.-D. Barbier), alors même qu'il a augmenté de 65 % (Cass. 3e civ.,
4 juin 2013, n° 12-18257, Gaz. Pal., 3 août 2013, p. 37, note C.-E. Brault).
L'intervention de la loi Pinel, qui a modifié les règles de répartition des charges
entre les parties, ne justifie pas un déplafonnement (TGI Paris, 29 juin 2017,
n° 16/15417, Loyers et copr. 2017, n° 237, note P.-H. Brault - TGI Paris, 17 oct.
2017, Loyers et copr. 2017, n° 241, note P.-H. Brault) sauf si cette modification
de la répartition présente un caractère notable (CA Paris, 5-3, 3 avr. 2019,
n° 17/21462, Gaz. Pal., juill. 2019, p. 66, note J.-D. Barbier).
Ne justifient pas le déplafonnement l'annulation d'une clause d'échelle mobile
qui est censée n'avoir jamais existé (Cass. 3e civ., 21 nov. 1979, Gaz. Pal.
Rec. 1980, 1, pan. p. 122 ; D. 1980, I.R. 189), ni l'autorisation donnée par le
propriétaire au locataire de céder son bail à un successeur dans son commerce,
ce droit résultant de la loi (CA Paris, 12 juill. 1978, Gaz. Pal. Rec. 1979, 1,
som., p. 50).

Droit direct
du sous-locataire

Lorsqu'un sous-locataire exerce son droit direct, le sous-bail devient bail principal, mais la transformation du sous-bail en bail direct ne constitue pas un motif
de déplafonnement (Cass. 3e civ., 14 mai 1997, n° 95-15976, Gaz. Pal., 1er juill.
1999, som., p. 28, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 1998, comm. 15, note
P.-H. Brault ; dans le même sens : CA Paris, 24 avr. 1990, Loyers et copr. 1990,
n° 271).

D - MODIFICATION DES MODALITÉS DE FIXATION DU PRIX
(ARTICLE R. 145-8)
Modification
des modalités
de fixation
du loyer

Le déplafonnement peut intervenir lorsque les modalités de fixation du prix
se trouvent sensiblement modifiées. Il en est ainsi lorsque le prix avait été fixé
originairement à un montant anormalement bas en raison :
-	 de relations de famille existant alors (Cass. 3e civ. 1er juill. 1978, Gaz. Pal.
Rec. 1978, 2, som., p. 426 - Cass. 3e civ., 6 nov. 1986, Loyers et copr. 1986,
n° 482 - CA Paris, 19 janv. 1996, Gaz. Pal. Rec. 1996, 2, som., p. 484, note
P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 13 sept. 2011, n° 10-19804, Gaz. Pal., 21 oct. 2011,
p. 35, note C.-E. Brault - Cass. 3e civ., 1er déc. 2016, n° 15-20365, Administrer,
janv. 2017, p. 41, note J.-D. Barbier) ;
-	 de rapports privilégiés (Cass. civ., 5 mars 1986, Gaz. Pal. Rec. 1986, 2, pan.,
p. 132) ou à des liens amicaux (CA Paris, 19 déc. 2012, Loyers et copr. 2013,
comm. 54, note E. Chavance) ;
-	 de lourdes erreurs qui affectaient le bail quant à la désignation des lieux loués
(CA Paris, 5 mars 1985, Bull. loyers 1985, n° 261) ;
-	 de la situation économique provisoire du locataire (Cass. 3e civ., 12 févr.
1992, n° 90-14159, Gaz. Pal. Rec. 1992, 1, p. 370, note J.-D. Barbier) ;
-	 de la position de faiblesse du bailleur dans la négociation qui l'avait contraint
à accepter un loyer représentant 50 % de la valeur locative (Cass. 3e civ., 13 sept.
2011, n° 10-19804, Gaz. Pal. Rec., 22 oct. 2011, p. 35, note C.-E. Brault) ;
-	 de l'engagement du preneur de réaliser d'importants travaux (Cass. 3e civ.
17 mai 2018, n° 17-17313, Gaz. Pal., 17 juill. 2018, p. 60, note J.-D. Barbier).

Code de commerce. Première partie : Législative · 193 

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