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TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-34 (suite)

Pas-de-porte

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Mais la sous-évaluation du loyer originaire, due à l'inexpérience de la bailleresse, ne justifie pas le déplafonnement (Cass. 3e civ., 19 févr. 1980, D. 1980,
I.R. 417). Une minoration du montant du loyer initial due au fait que le bailleur
était en même temps vendeur du fonds ne peut pas justifier un déplafonnement
(Cass. civ., 2 oct. 1985, Bull. loyers 1986, n° 32), pas plus que le fait que le
loyer ait été maintenu à un taux anormalement bas en cours de bail, le bailleur ayant laissé se prescrire les révisions (Cass. civ., 4 nov. 1987, Gaz. Pal.
Rec. 1988, 1, pan., p. 5). La preuve de la modicité du loyer n'étant pas rapportée, la vente de l'immeuble à un tiers, étranger aux liens familiaux existant
entre les parties à l'origine, ne constitue pas une modification des obligations
respectives des parties justifiant un déplafonnement du loyer (Cass. 3e civ,
21 janv. 2014, n° 12-26147, Loyers et copr. 2014, n° 118, note P.-H. Brault).
Un loyer anormalement bas n'est pas en soi une cause de déplafonnement
(CA Paris, 19 déc. 1980, Loyers 1981, n° 124). Il faut des circonstances particulières (CA Paris, 26 nov. 1990, Gaz. Pal. Rec. 1991, 2, som., p. 311, note
P.-H. Brault). Une transaction intervenue lors du précédent renouvellement sur
un loyer déplafonné mais différent de la valeur locative n'est pas un motif de
déplafonnement (Cass. 3e civ., 29 sept. 2010, n° 09-67584, Gaz. Pal., 20 nov.
2010, p. 31, note C.-E. Brault).
Il ne faut pas confondre un loyer minoré et un loyer normal bien que faible
en raison de grosses réparations (Cass. 3e civ., 3 avr. 1996, Administrer,
janv. 1997, p. 32, note B. Boccara).
Lorsque le bail à renouveler a été consenti moyennant un pas-de-porte susceptible d'être qualifié à la fois de contrepartie des avantages de la propriété
commerciale et de complément de loyer, cette circonstance conduit au déplafonnement (CA Paris, 24 févr. 1978, Gaz. Pal. Rec. 1978, 1, p. 321 - CA Paris,
18 oct. 1979, Gaz. Pal. Rec. 1980, 1, som., p. 77, note P.-H. Brault - CA Paris,
4 mai 1995, Gaz. Pal. Rec. 1995, 2, som., p. 629, note P.-H. Brault).
Rappelons toutefois que le pas-de-porte ne présente pas toujours ce caractère
hybride : qualifié de complément de loyer, il pourra être pris en compte pour
le calcul d'un loyer plafonné (v. supra).
Sur la question de savoir si la modification du loyer en cours de bail peut
constituer un motif de déplafonnement, voir supra.

E - MODIFICATION DES FACTEURS LOCAUX
DE COMMERCIALITÉ (ARTICLE R. 145-6)
Modification de
la commercialité

La modification des facteurs locaux de commercialité a donné lieu à de nombreuses études (B. Boccara, « La modification des facteurs locaux de commercialité », AJPI 1993, P. 494 ; F. Robine et A. Vaz Da Cruz, « Évolution des
critères de la modification des facteurs locaux de commercialité dans le décret
du 30 sept. 1953, l'émergence de l'incorporel », Gaz. Pal. Rec. 1998, 1, doct.,
p. 451 ; A. Angiboust, « Déplafonnement et conjoncture », Gaz. Pal., 26 nov.
2013, doct., p. 13).
Pour justifier le déplafonnement, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre la date initiale du bail et la date de son
renouvellement effectif (Cass. 3e civ., 11 déc. 1996, n° 95-10601, Gaz. Pal.
Rec. 1997, 1, p. 208, note J.-D. Barbier). Les constructions nouvelles alléguées
doivent avoir été achevées au cours du bail expiré (CA Paris, 5-3, 3 mai 2017,
n° 15/18188, Gaz. Pal., 11 juill. 2017, pan., p. 81, note S. Chastagnier). Une
réhabilitation en cours mais non achevée ne peut pas être prise en compte
(CA Versailles, 12e ch., 17 janv. 2017, n° 13/03813, Gaz. Pal., 14 mars 2017,
pan., p. 85, note S. Chastagnier).

Modification
notable

Pour justifier le déplafonnement, la modification doit être notable, et ce
caractère s'apprécie de façon relative. Certaines modifications ne sont pas
suffisamment notables dans des quartiers bénéficiant déjà d'une forte commercialité (CA Paris, 15 déc. 1971, Gaz. Pal. Rec. 1972, 1, p. 188 - Cass.
3e civ., 1er févr. 1989, Gaz. Pal. Rec. 1989, 1, pan., p. 79 - CA Paris, 13 sept.
1994, Loyers et copr. 1994, n° 434 - Cass. 3e civ., 10 janv. 1995, Loyers et
copr. 1995, n° 166 - CA Paris, 20 sept. 2000, Administrer, nov. 2000, p. 35 -
CA Paris, 2 févr. 2001, Administrer, juin 2001, p. 22 - CA Paris, 12 déc. 2001,
Administrer, mars 2002, p. 23).

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