L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 198

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-34 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
-	Construction de 167 logements neufs, pour un supermarché (CA Paris,
5-3, 11 avr. 2018, n° 16/15581, Gaz. Pal., 17 juill. 2018, pan., p. 70, note
S. Chastagnier).
-	 Rénovations immobilières pour un commerce de gros et de demi-gros (Cass.
3e civ., 8 janv. 1997, Gaz. Pal. Rec. 1997, 2, pan., p. 227, Bull. civ. III, n° 3).
-	 Création de l'Opéra Bastille et de l'Arsenal pour un commerce de peintre
en gros (CA Paris, 26 oct. 1995, D. 1995, I.R. 247).
-	Implantation d'enseignes nationales de restauration rapide pour un commerce de restauration (CA Paris, 11 déc. 1998, Loyers et copr. 1999, n° 98,
note P.-H. Brault).
-	Création d'un centre d'affaires (Paris-Trocadéro) sans incidence sur un
commerce de vins, liqueurs et restaurant (CA Paris, 3 juin 1998, Loyers et
copr. 1999, n° 10).
Le déplafonnement n'est pas non plus justifié par la création de boutiques
dans une rue qui a toujours été le centre commercial de la ville, alors qu'il n'y
a pas eu d'augmentation de population (Cass. 3e civ., 1er févr. 1989, Gaz. Pal.
Rec. 1989, 1, p. 79), ni par l'augmentation des prix de cession des baux et
des fonds, en l'absence de tout autre élément (CA Paris, 9 janv. 1998, Loyers
et copr. 1998, n° 125).

III - EXCLUSION DU PLAFONNEMENT
EN RAISON DE LA DURÉE DU BAIL
Déplafonnement
en raison
de la durée
du bail

Les dispositions de l'alinéa
ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une
tacite prolongation, la durée du
bail excède douze ans.

L'article L. 145-34 limite l'augmentation du loyer du bail à renouveler « si sa
durée n'est pas supérieure à neuf ans ». Avant la réforme du 6 janvier 1986, les
baux dont la durée dépassait neuf ans, contractuellement ou par tacite prolongation, échappaient au plafonnement lors de leur renouvellement (Cass. 3e civ.,
18 oct. 1983, Gaz. Pal. Rec. 1984, 1, p. 83, note J. Legrand). Les bailleurs
pouvaient échapper au plafonnement, même lorsque le bail avait été conclu
pour une durée contractuelle de neuf années, en ne délivrant pas congé et en
laissant le bail se poursuivre. Le législateur est intervenu, par la loi du 6 janvier
1986, pour mettre fin à cette pratique (voir P.-H. Brault, Gaz. Pal. Rec. 1985,
2, doct., p. 666 ; B. Boccara, JCP 1986, I, 3243).
Aujourd'hui, deux cas d'exclusion du plafonnement subsistent, soit que le
bail ait été conclu pour plus de neuf ans, soit qu'il se soit poursuivi plus de
douze ans. C'est la durée du bail expiré qui importe, non celle du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 13 nov. 1997, Gaz. Pal. Rec. 1997, 2, p. 339 ; AJDI 1998,
p. 180, note J.-P. Blatter, Rev. dr. imm. 1998, p. 147, obs. J. Derruppé).

A - PREMIER CAS :
DURÉE CONTRACTUELLE SUPÉRIEURE À NEUF ANS
Durée supérieure
à 9 ans

Les baux qui ont été conclus pour une durée supérieure à neuf ans échappent
au plafonnement (Cass. 3e civ., 7 juin 1989, Gaz. Pal. Rec. 1989, 2, p. 887 -
Cass. 3e civ., 20 mars 1991, n° 89-14493, Administrer, juin 1991, p. 23, notes
J.-D. Barbier). Mais la signature d'un avenant de révision, en cours de tacite
reconduction, n'équivaudrait pas à la conclusion d'un bail d'une durée supérieure à neuf ans (Cass. 3e civ., 16 déc. 1987, Gaz. Pal. Rec. 1988, 1, p. 84,
note J.-D. Barbier, cassant CA Paris, 27 févr. 1986, Gaz. Pal. Rec. 1986, 1,
p. 166, note P.-H. Brault). En revanche, une prorogation convenue pour un an
exclut le plafonnement (Cass. 3e civ., 13 nov. 1997, Gaz. Pal. Rec. 1997, 2,
pan., p. 339, AJDI 1998, p. 180, note J.-P. Blatter, Rev. dr. imm. 1998, p. 147,
obs. J. Derruppé).

B - DEUXIÈME CAS :
DURÉE EFFECTIVE SUPÉRIEURE À DOUZE ANS
Durée supérieure
à 12 ans

À défaut de congé ou de demande de renouvellement, un bail commercial se poursuit par tacite reconduction (v. article L. 145-10 et L. 145-11).
Lorsque du fait de cette tacite reconduction, la durée effective du bail dépasse
douze années, le loyer du bail renouvelé n'est plus soumis au plafonnement

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