L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 206

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
date d'entrée en jouissance du
locataire ou après le point de
départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en
révision.
Date de prise
d'effet

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Elle est notamment applicable aux locaux à usage de bureaux (Cass. 3e civ.,
30 mai 2001, n° 99-18178, Administrer 2001, p. 39, note J.-D. Barbier). Elle
est d'ordre public (voir les articles L. 145-15 et L. 145-37).
La révision du loyer peut être mise en œuvre au cours de la durée contractuellement prévue du bail, mais aussi pendant sa tacite prolongation (CA Bourges,
16 nov. 1976, Gaz. Pal. Rec. 1977, 1, p. 153 - CA Paris, 25 avr. 1985, Bull.
loyers 1985, n° 345).
Par la loi du 18 juin 2014, le législateur a précisé que « la révision du loyer
prend effet à compter de la date de la demande en révision ». Il ne s'agit pas
d'une règle nouvelle, mais d'une simple confirmation de la règle existante.
Le loyer révisé est dû à compter de la demande de révision définie à l'article
R. 145-20 du Code de commerce. Ce texte prévoit déjà que « le nouveau prix
est dû à dater du jour de la demande ». Le nouveau texte est donc redondant.

I - DÉLAI DE TROIS ANS
Délai de 3 ans

De nouvelles demandes peuvent
être formées tous les trois ans à
compter du jour où le nouveau
prix sera applicable.

Outre les conditions de forme prévues à l'article R. 145-20, la mise en œuvre
de la révision du loyer selon l'article L. 145-38 est soumise à une condition :
l'expiration d'un délai d'au moins trois ans à compter soit de l'entrée en jouissance du locataire, soit du point de départ du bail renouvelé, soit du jour où
un nouveau prix s'est appliqué.
Le délai de trois ans se calcule :
-	 Soit à compter de « l'entrée en jouissance ». Il s'agit de la date de prise d'effet
du bail. Peu importe la date d'occupation effective des lieux par le preneur
(Cass. com., 27 déc. 1960, Bull. civ. III, n° 433 - Cass. com., 28 juin 1960,
Bull. civ. III, n° 259 - Cass. 3e civ., 19 mai 1971, Bull. civ. III, n° 322).
-	 Soit à compter de la date du renouvellement du bail. Le loyer du bail renouvelé, amiablement ou judiciairement, pourra être révisé dans les conditions
légales. La date de prise d'effet du loyer du bail renouvelé pourra éventuellement être décalée, si le bailleur a modifié ses prétentions ou s'il a tardé à
demander un nouveau loyer, conformément aux articles L. 145-11 et R. 14521, mais ce décalage n'aura pas d'incidence sur le calcul du délai de trois ans
(CA Paris, 24 sept. 2008, Gaz. Pal., 7 févr. 2009, note C.-E. Brault).
-	Soit à compter du jour où un nouveau prix a été appliqué, c'est-à‑dire à
compter de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Un accord
sur un nouveau loyer, pour tenir compte de travaux effectués par le bailleur, fait courir un nouveau délai de trois ans (Cass. 3e civ., 21 janv. 1981,
Bull. loyers 1981, n° 196, Gaz. Pal. Rec. 1981, 1, pan., p. 179), de même
qu'une réévaluation conventionnelle du loyer consécutive à une autorisation
de sous-louer (Cass. 3e civ., 26 nov. 1986, Gaz. Pal. Rec. 1987, 1, pan., p. 51 ;
Administrer, oct. 1987, p. 35). Le délai part de la dernière fixation amiable ou
judiciaire, non de la prise d'effet du prix résultant d'une clause d'indexation
(CA Paris, 2 mai 2001, Gaz. Pal., 9 août 2001, p. 18, note P.-H. Brault).

Délai minimum

Le délai de trois ans constitue un délai minimum. Une fois le délai expiré, l'une
ou l'autre des parties peut notifier une demande de révision à tout moment
(Cass. 3e civ., 13 févr. 2002, n° 00-17667, Administrer, juill. 2002, p. 11, note
J.-D. Barbier).

3 ans et 1 jour

Le délai de trois ans doit être expiré avant que la demande de révision puisse
être notifiée. La Cour de cassation a soumis la computation de ce délai à
l'article 642 Code de procédure civile, ce qui signifie, en pratique, qu'il faut
compter trois ans et un jour. Par exemple, pour un loyer fixé au 1er janvier
2019, la demande de révision ne pourra pas être notifiée avant le 2 janvier
2022 (Cass. 3e civ., 23 févr. 1994, n° 91-20075, Administrer, juin  1994,
p. 25, note J.-D. Barbier ; D. 1995, som. p. 149, note L. Rozès ; JCP 1994,
II, 22328, note B. Boccara). Toute demande prématurée est nulle et de nul
effet (Cass. 3e civ., 11 juin 1985, Loyers et copr. 1985, n°  344 ; Gaz. Pal.
Rec. 1985, 2, pan., p. 324 ; Administrer 1986, p. 37, note Gélinet - Cass.
3e civ., 26 nov. 1986, Gaz. Pal. Rec.  1987, 1, pan., p. 51 ; Administrer,
oct.  1987, p. 35  - Cass. 3e civ., 30 mai 2001, n° 99-17810, AJDI  2001,
p. 982, note J.-P. Blatter).

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