L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 21

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-1 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
cas d'inexploitation, v. note B. Boccara sous Cass. 3e civ., 16 févr. 1982,
n° 80-13528, JCP 1982, II, 1988). La cessation temporaire d'activité n'implique
pas en elle-même la disparition de la clientèle (Cass. 3e civ., 15 sept. 2010,
n° 09-68521, Gaz. Pal., 20 nov. 2010, p. 17, note J.-D. Barbier).
Toutefois, sauf clause expresse contraire, l'exploitation effective n'est pas une
obligation contractuelle et le défaut d'exploitation ne peut entraîner la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 16 oct. 2012, n° 11-25234 - Cass. 3e civ., 13 janv.
2015, n° 13-25197, Administrer, févr. 2015, p. 26 ; v. aussi F. Auque, « Le
défaut d'exploitation ne serait plus une clause de résiliation du bail », JCP G,
oct. 2009, n° 330, p. 22, P.-H. Brault, « Sur la nécessité d'exploiter », Loyers
et copr. 2009, p. 9).

Propriété
du fonds et
location-gérance

Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce, ce qui exclut le
simple locataire-gérant (Cass. 3e civ., 10 juin 1981, n° 79-14937, Bull. civ. III,
n°  118 ; Rev. loyers 1981, p. 478, note J. Viatte - Cass. com., 21 mars 1995,
n° 93-11868, D. 1995, I.R. 101 - Cass. 3e civ., 26 sept. 2001, n° 00-11652,
D. 2001, p. 3352). Un locataire-gérant qui n'exploite pas un fonds distinct
de celui donné en location-gérance ne peut bénéficier du statut (Cass. civ.,
25 janv. 1983, n° 81-13588, Bull. civ. III, n° 18 - D. 1983, I.R. 255 - Cass. civ.,
10 mai 1989, n° 87-16595, Gaz. Pal. Rec. 1989, 2, pan., p. 129). Un gérant de
station-service, qui bénéficie de la clientèle itinérante de la marque, n'est pas
propriétaire du fonds de commerce (Cass. com., 27 févr. 1973, n° 71-10797,
D. 1974, 283, note J. Derruppé ; Cass. com., 14 mai 1973, n° 72-11940,
Bull.  civ.  IV, n° 170, p. 149  - Cass.  com., 21 mars 1995, n° 93-11868,
Gaz. Pal. Rec. 1996, 1, pan., p. 148). Le commerçant, qui a été inscrit au
Registre du Commerce, par erreur, en qualité de locataire-gérant, ne peut invoquer le bénéfice du statut (Cass. 3e civ., 3 avr. 1997, n° 95-17074, Administrer,
juill. 1997, p. 36, note B. Boccara).

Clientèle propre
et autonomie
de gestion

La propriété du fonds suppose une clientèle propre au commerçant, lequel
ne doit pas être soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité (pour une boutique dans un hôtel : Cass. 3e civ., 19 janv.
2005, n° 03-15283, Administrer, mai 2005, p. 25, note J.-D. Barbier ; Loyers et
copr. 2005, n° 51, note P.-H. Brault ; AJDI 2005, p. 476, note J.-P. Blatter). Une
station de lavage extérieure à un centre commercial, ouverte sept jours sur sept,
bénéficie d'une autonomie de gestion et a droit au statut (Cass. 3e civ., 23 nov.
2004, n° 03-15557, Gaz. Pal. Rec. 2005, som., p. 1307, note J-D. Barbier). La
propriété du fonds suppose une autonomie de gestion que n'a pas l'exploitant
d'un stand de crêpes devant un café dont il dépend pour ses horaires d'ouverture et pour la fourniture d'eau et d'électricité (Cass. 3e civ., 1er oct. 2003,
n° 02-11239, Gaz. Pal. Rec. 2004, som. p. 588, note C.-E. Brault ; JCP E 2003,
pan., 1560, p. 1790 ; Administrer, déc.  2003, p. 49, note B.  Boccara et
D. Lipman-Boccara ; Loyers et copr. 2003, n° 239, note P.-H. Brault), ni l'exploitant d'une rôtisserie ambulante installée sur le parking d'une grande surface, dépendant des infrastructures de cette dernière pour l'exercice de son
activité (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 14-26003).
Un restaurant exploité par une société coopérative et réservé à ses seuls adhérents n'a pas de clientèle propre (Cass. civ., 7 mai 1985, Bull. loyers 1985,
n° 329).

Locaux
dépendants

En raison de l'absence de clientèle propre et autonome, diverses exploitations situées dans l'enceinte de locaux plus vastes se sont vues dénier la
qualité de fonds de commerce, les locataires exploitants étant exclus du statut des baux commerciaux. Ainsi, n'ont pas droit au statut : un buffet sur un
champ de courses qui n'a pas de clientèle distincte de celle de la société de
courses (Cass., ass. plén., 24 avr. 1970, n° 68-10914, D. 1970, 381, note
R.  L. ; JCP  1970, II, 16489, note B.  Boccara), un bar-restaurant implanté
dans l'enceinte d'un parc municipal des sports (Cass. 3e civ., 28 janv. 2015,
n° 13-24661, Gaz. Pal., 14 avr. 2015, p. 15, note J.-D. Barbier), une poissonnerie exploitée dans un local dépendant d'un supermarché (Cass. 3e civ., 28 sept.
1982, Gaz. Pal. Rec. 1983, 1, pan., p. 51, note J. Dupichot), un manège
dépendant d'un centre commercial (Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n° 13-24439,
Gaz. Pal., 14 avr. 2015, p. 15, note J.-D. Barbier ; voir aussi : Cass. 3e civ., 5 avr.
1995, n° 93-14864, Administrer, août-sept. 1995, p. 21, note J.-D. Barbier),

Code de commerce. Première partie : Législative · 21 

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