L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 212

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DE COMMERCE
Article L. 145-38 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
En effet, la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction détermine
un prix-plafond qui n'exclut pas la recherche de la valeur locative conformément au principe posé par l'article L. 145-33 (Cass. civ., 17 févr. 1993,
n° 91-10260, Gaz. Pal. Rec. 1993, 2, p. 311, note J.-D. Barbier - CA Paris,
5 janv. 1984, Gaz. Pal. Rec. 1984, 1, som., p. 113, note P.-H. Brault ; D. 1984,
I.R. 121). Le plafond ne s'applique pas de plein droit et le juge a l'obligation
de rechercher la valeur locative (Cass. civ., 29 avr. 1986, Loyers et copr. 1986,
n° 349 - Cass. 3e civ., 19 juill. 1995, n° 93-16668, Administrer, janv. 1996,
p. 46, note J.-D. Barbier, RJDA 11/95, n° 1207).
Si la valeur locative était inférieure au prix plafond, elle devait être retenue
pour fixer le loyer révisé du bail, car le loyer devait être fixé dans la double
limite de la valeur locative mentionnée à l'article L. 145-33 et du prix résultant
du plafond de l'article L. 145-38 (Cass. 3e civ., 13 janv. 1988, Bull civ. III, n° 9,
p. 4), les juges devant retenir la plus faible de ces deux sommes (Cass. 3e civ.,
12 juill. 1989, Bull. civ. III, n° 163, p. 89), et pour appliquer ce principe de
la double limite, la valeur locative d'un cinéma devait être calculée conformément à l'article R. 145-10 (Cass. civ., 10 nov. 1987, Gaz. Pal. Rec. 1988,
1, pan., p. 4), comme celle d'un hôtel (Cass. civ., 1er juill. 1987, Gaz. Pal.
Rec. 1987, 2, pan., p. 212).
Aussi, la Cour de cassation avait-elle décidé que « le prix du bail révisé en
application de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 (actuellement
article L. 145-38) ne peut, en aucun cas, excéder la valeur locative », ce qui
permettait donc la fixation du loyer à la baisse (Cass. 3e civ., 24 janv. 1996,
n° 93-20842, Gaz. Pal. Rec. 1996, 1, p. 258, note J.-D. Barbier ; JCP E 1996, II,
p. 821, note Auque ; D. affaires 1996 p.  377 ; RJDA 4/96, n° 466 ; JCP E 1996,
pan., p. 327, note Boccara ; voir J.-D. Barbier, « La révision triennale du loyer
du bail commercial à la baisse », Gaz. Pal. Rec., 10-11 sept. 1997, doct., p. 7 ;
Riglet, RJDA 4/96, p. 323 ; Puygauthier, JCP N 1996, doct., p. 1429).
Cette jurisprudence fit l'objet de nombreuses controverses (voir nos précédentes éditions) mais fut confirmée par des décisions ultérieures (Cass.
3e civ., 30 mai 2001, n° 99-17837 Gaz. Pal. Rec., 9 août 2001, p. 31, note
J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 12 juin 2001, n° 99-21811 Loyers et copr. 2001,
n° 204, note P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 6 nov. 2001, n° 00-16421 Loyers
et copr. 2002, n° 11), puis par l'Assemblée plénière de la Cour de cassation
(Cass. ass. plén., 23 janv. 2004, n° 02-18188 Administrer, mars 2004, p. 23 ;
D. 2004, p. 1108, note P.-Y. Gautier ; AJDI 2004, p. 201, note J.-P. Blatter).

B - ÉTAT DU DROIT POSTÉRIEUR À LA LOI MURCEF
Interdiction
des révisions
en baisse

En votant la loi du 11 décembre 2001, le législateur a voulu interdire les
baisses de loyer. Mais la mauvaise rédaction du nouveau texte donna lieu à
des interprétations variées. Que fallait-il entendre par « par dérogation aux
dispositions de l'article L. 145-33 » ? Toute référence à la valeur locative définie
à l'article L. 145-33 était-elle désormais exclue dans le cadre d'une révision
non déplafonnée ? Mais alors, les indices devaient-ils s'appliquer de plein droit
(voir la doctrine précitée) ?

Valeur locative
inférieure
au plafond

Finalement, la Cour de cassation a décidé qu'en l'absence de motif de déplafonnement, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci
se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice
du coût de la construction (Cass. 3e civ., 6 févr. 2008, n° 06-21983, Gaz. Pal.
Rec., 8 juill. 2008, p. 16, note C.-E. Brault ; Administrer, avr. 2008, p. 30, note
J.-D. Barbier).
Le principe de la double limite est maintenu, mais le loyer ne pourra pas descendre en dessous du montant contractuel. La valeur locative reste applicable.
Comme le plafonnement déroge à la valeur locative, le loyer doit correspondre
à la valeur locative dès lors qu'elle se situe en dessous du plafond, sans pouvoir
toutefois descendre en dessous du loyer contractuel.
Le loyer contractuel, en dessous duquel il n'est pas possible de descendre, doit
s'entendre du loyer en vigueur à la date de la demande de révision, autrement
dit du loyer en cours, lequel peut résulter le cas échéant de l'application
d'une clause d'indexation (CA Paris, 5-3, 2 oct. 2013, n° 11-18803, Gaz.
Pal., 26 nov. 2013, P. 25 ; Administrer, nov. 2013, P. 33, note J.-D. Barbier -

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