L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 213

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-38 (suite)

Droit transitoire

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 13-27367, Gaz. Pal., 18 août 2015, P. 26, note
C.-E. Brault ; RLDA, sept. 2015, n° 107, p. 17, note J.-D. Barbier).
Ainsi, sauf cas de déplafonnement :
-	 si la valeur locative est supérieure au plafond, le plafond s'applique ;
-	 si la valeur locative est inférieure au plafond, mais supérieure ou égale au
loyer en vigueur, la valeur locative s'applique ;
-	 si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le montant de ce dernier
reste applicable.
Après certaines hésitations doctrinales et jurisprudentielles, l'Assemblée plénière de la Cour de cassation a décidé que la loi du 11 décembre 2001 ne
s'appliquait pas aux procédures en cours à la date de son entrée en vigueur car
« l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme
(s'oppose) à l'ingérence du pouvoir législatif dans l'administration de la justice » (Cass. ass. plén., 23 janv. 2004, n° 03-13617, Administrer, mars 2004,
p. 21, note J.-D. Barbier ; D. 2004, p. 1108, note P.-Y. Gautier ; AJDI 2004,
p. 201, note J.-P. Blatter ; JCP E 2004, p. 514, note J. Monéger ; M. Lassner,
AJDI, mars 2004, p. 175 - CA Paris, 15 sept. 2004, Loyers et copr. 2004, n° 52,
note P.-H. Brault).

V - CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE
Estimation
de la valeur
locative

En aucun cas il n'est tenu
compte, pour le calcul de la
valeur locative, des investissements du preneur ni des plus
ou moins-values résultant de sa
gestion pendant la durée du bail
en cours.

Le dernier alinéa de l'article L. 145-38 précise que pour calculer la valeur
locative, il faut faire abstraction des investissements du preneur et des plus ou
moins-values résultant de sa gestion (Cass. com., 9 mai 1968, Rev. loyers 1968,
p.  385 ; Bull. civ. III, n° 192 - CA Paris, 6 mai 1980, Loyers et copr. 1980,
n° 281). Cette disposition est à rapprocher de l'article R. 145-8 qui précise que
les améliorations apportées par le locataire seul ne doivent pas entrer en ligne
de compte dans l'estimation de la valeur locative. Il s'agit des investissements
réalisés « pendant la durée du bail en cours », non ceux réalisés antérieurement
(Cass. com., 22 févr. 1960, Bull. civ. III, n° 71).

Révision légale
en cas
d'indexation
conventionnelle

Article L. 145-39. - En outre, et
par dérogation à l'article L. 14538, si le bail est assorti d'une
clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque
fois que, par le jeu de cette
clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un
quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement
ou par décision judiciaire. La
variation de loyer qui découle de
cette révision ne peut conduire à
des augmentations supérieures,
pour une année, à 10 % du loyer
acquitté au cours de l'année
précédente.

L'article L. 145-39 institue une révision particulière pour les baux comportant
une clause d'échelle mobile, c'est-à‑dire une clause d'indexation, ou encore
une clause de révision automatique. Ces termes sont synonymes. Lorsque le
bail comporte une telle clause, le loyer évolue dans les conditions prévues
par la convention des parties mais, lorsque par l'application de cette clause,
le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25 % par rapport au prix
d'origine, la révision légale de l'article L. 145-39 est alors ouverte. L'indexation
contractuelle débouche sur une révision légale (C.-E. Brault, « Réflexions sur
la pratique de la révision de l'article L. 145-39 du Code de commerce », Gaz.
Pal., 13 mars 2010, p. 13).

Clause
d'indexation

L'article L. 145-39 est d'ordre public et toute clause contraire est réputée non
écrite (voir article L. 145-15 et Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 16-13914, Gaz.
Pal., 11 juill. 2017, p. 62, note C.-E. Brault ; Administrer, avr. 2017, p. 25, note
J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2017, n° 168, note P.-H. Brault).

Une clause de révision annuelle du loyer est parfaitement valable et d'usage
fréquent (Cass. 3e civ., 28 oct. 1987, n° 84-10371, Gaz. Pal. Rec. 1988, 1,
p. 445, note J.-D. Barbier), comme une indexation triennale (CA Paris, 20 juill.
1983, D. 1983, I.R. 488), et la révision du loyer intervient alors de plein droit
et automatiquement, sans qu'il soit besoin d'une demande préalable (CA Paris,
1er févr. 1983, D. 1984, I.R. 18 - Cass. civ., 2 oct. 1985, Loyers et copr. 1986,
n° 33). Un commandement de payer peut donc viser le nouveau loyer en
résultant, qui est exigible si le locataire n'en demande pas l'adaptation prévue
par l'article L. 145-39 (CA Paris, 20 juill. 1983, D. 1983, I.R. 488). Il ne faut pas
confondre la révision automatique et contractuelle résultant de l'application de
la clause d'indexation, avec la révision judiciaire prévue par l'article L. 14539 (CA Paris, 30 avr. 1982, Loyers et copr. 1982, n° 291 - CA Paris, 22 févr.
1991, D. 1991, I.R. 99) ou avec celle prévue par l'article L. 145-38 (CA Paris,
1er févr. 1983, D. 1984, I.R. 18). Le bailleur qui ne s'est pas prévalu de la clause

Code de commerce. Première partie : Législative · 213 

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