L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 214

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-39 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
d'indexation pendant plusieurs années n'y a pas renoncé pour autant, et le
preneur doit être condamné au paiement des loyers indexés (Cass. 3e civ.,
26 janv. 1994, n° 91-18325, Gaz. Pal. Rec. 1994, pan., p. 132).

Interprétation

Les clauses étant parfois mal rédigées, les juges doivent alors les interpréter
pour dire s'il s'agit bien d'une indexation, non d'un simple rappel de la révision légale (Cass. 3e civ., 5 févr. 1992, n° 89-20378, Gaz. Pal. Rec. 1992, 1,
p. 369, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 20 juill. 1994, n° 92-19218, Gaz. Pal.
Rec. 1995, 2, som., p. 11, note J.-D. Barbier).

Loyer variable

La clause selon laquelle le loyer comprend une partie fixe et une partie variable
selon un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire, constitue un mode de
détermination du loyer, non une clause d'échelle mobile (Cass. 3e civ., 16 avr.
1986, n° 84-16212, D. 1986, I.R. 262 - Cass. civ., 17 juin 1987, n° 85-18735,
Gaz. Pal. Rec. 1988, 1, p. 136, note La Marnière). La clause qui institue des
loyers alternatifs déterminables année par année selon le chiffre d'affaires
du locataire n'est pas une clause d'échelle mobile (CA Paris, 1er mars 1988,
Gaz. Pal., 19 mars 1988 - Cass. 3e civ., 5 janv. 1983, n° 80-12108, Gaz.
Pal. Rec. 1983, 1, p. 325, note P.-H. Brault ; Rev. loyers 1983, p. 158 - Cass.
3e civ., 14 juin 1983, Gaz. Pal. Rec. 1983, 2, pan., p. 282). De telles clauses
échappent aux dispositions du statut et l'évolution du loyer n'est régie que par
la convention des parties (Cass. 3e civ., 13 janv. 1988, n° 86-16978, AJPI 1988,
p. 442, note B. Boussageon - Cass. 3e civ., 26 avr. 1989, n° 88-10226, Gaz.
Pal. Rec. 1989, 2, pan., p. 111 ; AJPI 1989, p. 538, note B. Boccara - Cass.
3e civ., 15 mai 1991, n° 89-14561, Gaz. Pal. Rec.  1991, 2, p. 427, note
J.-D. Barbier). La révision ne peut pas être demandée sur le fondement des
articles L. 145-38 ou L. 145-39 (Cass. 3e civ., 5 mars 2013, n° 11-28461, Gaz.
Pal., 20 avr. 2013, p. 23, note J.-D. Barbier).
Nous examinerons d'abord la mise en œuvre de l'article L. 145-39, puis
la réglementation des clauses d'échelle mobile par les articles L. 112-1 et
L. 112-2 du Code monétaire et financier.

I - MISE EN ŒUVRE DE LA RÉVISION
DE L'ARTICLE L. 145-39
Conditions
de la révision
légale

La révision peut être demandée par l'une ou l'autre des parties. Comme elle
conduit à la fixation du loyer à la valeur locative (voir article R. 145-22), elle
sera demandée par celui qui a intérêt. Si la valeur locative est faible, le preneur pourra demander la fixation (Cass. 3e civ., 15 janv. 1992, n° 90-15876,
Administrer, avr. 1992, p. 33, note J.-D. Barbier ; D. 1992 som., p. 365, note
L. Rozès). Si la valeur locative est élevée, certains auteurs avaient estimé que
l'action ne devrait pas être ouverte au bailleur, le texte ayant pour objet de tempérer les variations excessives de l'indice, non de les accentuer (M. Pédamon,
Rev. trim. dr. com. 1992, p. 356 ; J.-D. Barbier, note sous Cass. 3e civ., 27 janv.
1988, n° 86-18177, Gaz. Pal. Rec. 1988, 1, p. 195 ; voir aussi P.-H. Brault,
Loyers et copr. 1991, p. 1 ; B. Boccara, JCP E 1991, I, 176), mais la Cour de
cassation a décidé que l'action était ouverte au bailleur, qui peut donc obtenir
la fixation à la valeur locative supérieure au prix contractuel (Cass. 3e civ.,
6 janv. 1993, n° 91-13182, Gaz. Pal. Rec. 1993, 1, p. 19, note J.-D. Barbier -
Cass. 3e civ., 16 juin 1993, D. 1994, som. p. 49, note L. Rozès ; Administrer,
avr. 1994, p. 35 - Cass. 3e civ., 20 juill. 1994, n° 93-10657, Administrer,
nov. 1994, p. 28, notes J.-D. Barbier).
La révision n'est soumise à aucune condition de délai, contrairement à celle
de l'article L. 145-38. Il n'est pas nécessaire d'attendre la fin de la période
prévue par la clause d'échelle mobile (Cass. 3e civ., 22 nov. 1989, Loyers et
copr. 1990, n° 133)

Formes

Les conditions de forme de la révision sont celles prévues aux articles L. 14537 et R. 145-20 : la demande doit donc être formée par cet acte extrajudiciaire
ou par lettre recommandée avec A.R. préalablement à l'envoi du mémoire (TGI
Paris, 4 juin 1985, Gaz. Pal. Rec. 1986, 1, som., p. 19) et doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert (voir l'article R. 145-20).

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