L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 215

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Compétence

Article L. 145-39 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
À défaut d'accord, la demande doit être portée devant le président du tribunal
de grande instance selon la procédure prévue aux articles R. 145-23 et suivants.

Prise d'effet

Le loyer révisé sera dû à compter du jour de la demande (sur la date d'effet
du nouveau loyer, voir l'article R. 145-20 et Cass. 3e civ., 27 janv. 1988,
n° 86-18177, Gaz. Pal. Rec. 1988, 1, p. 195, note J.-D. Barbier).

Variation de plus
de 25 % - Point
de départ

La révision fondée sur l'article L. 145-39 suppose que, du fait de la clause d'indexation, le loyer ait varié de plus de 25 % par rapport au prix précédemment
fixé. Pour apprécier cette variation, il faut donc comparer le loyer en cours au
loyer initial du bail (Cass. com., 3 mai 1960, Bull. civ. III, p. 141 - Cass. 3e civ.,
9 déc. 1981, Gaz. Pal. Rec. 1982, 1, pan., p. 161) ou au loyer résultant d'une
révision intervenue postérieurement sur le fondement des articles L. 145-38
ou L. 145-39, ou au dernier loyer fixé d'un commun accord (Cass. 3e civ.,
16 déc. 1992, n° 91-12016, Gaz. Pal. Rec. 1993, 2, p. 309, note J.-D. Barbier -
Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-26009, Administrer, avr. 2016, p. 28, note
J.-D. Barbier).
Lorsqu'un avenant a été régularisé en cours de bail, fixant un nouveau loyer,
le calcul du taux de 25 % doit s'apprécier en partant de cet avenant (CA
Versailles, 21 mai 2013, n° 11/08933, Gaz. Pal., 3 août 2013, p. 35, note
C.-E. Brault).
Toutefois, dans une espèce particulière, la Cour de cassation décida que « pour
déterminer la variation d'un quart, il convient de comparer au dernier prix fixé
par l'accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu'obtenu par le
jeu de la clause d'échelle mobile », arrêt qui a fait l'objet de commentaires
critiques (Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, n° 13-22562, Gaz. Pal., 25 nov. 2014,
p. 21, note C.-E. Brault ; Administrer, août-sept. 2014, p. 37, note J.-D. Barbier ;
Loyers et copr. 2014, comm. 246, note P.-H. Brault).
Lorsque le bail en cours est un bail renouvelé dont le loyer initial n'a fait l'objet d'aucune fixation ni amiable, ni judiciaire, le bail ayant été définitivement
renouvelé par l'effet de la prescription biennale, le taux de 25 % doit se calculer néanmoins à compter du point de départ dudit bail renouvelé, non à compter d'une fixation antérieure (Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, n° 15-23069, Gaz.
Pal. 14 mars 2017, p. 64, note J.-D. Barbier, Loyers et copr. 2017, comm. 45)

Fixation
à la valeur
locative

Lorsque la variation de plus du quart est établie, le juge peut alors fixer le
loyer à la valeur locative, sans limitation ni à la hausse, ni à la baisse, comme
prévu à l'article R. 145-22 (J.-D. Barbier, « La fixation du loyer commercial à
la baisse », Gaz. Pal., 7 févr. 2009, doct., p. 11).

Cumul
des révisions

L'existence d'une clause d'indexation n'interdit pas aux parties de demander
la révision sur le fondement de l'article L. 145-38 (Cass. 3e civ., 16 déc. 1998,
n° 96-22490, Gaz. Pal. Rec., 1er juill. 1999, p. 22, note P.-H. Brault ; v. aussi
J. Lafond, Administrer, avr. 1986). Les révisions légales étant d'ordre public,
une clause d'indexation annuelle ne les exclut pas. C'est ce que l'on appelle
le cumul des révisions. Une révision légale, c'est-à‑dire la fixation du loyer
par le juge à une certaine date, aura pour effet de décaler l'application de la
clause d'indexation annuelle à la date anniversaire de la révision légale ou
bien, si l'on maintient la date de l'indexation prévue au bail, d'y adapter la
période de variation des indices pour la première indexation faisant suite à la
révision légale (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-15146, Administrer 2018,
p. 31, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2018, comm. 177, note P.-H. Brault -
CA Versailles, 12e ch., 13 sept. 2016, n° 15/00657, Gaz. Pal., 14 mars 2017,
pan., p. 84, note S. Chastagnier).
D'autre part, les révisions légales peuvent se succéder, l'une sur le fondement
de l'article L. 145-38, l'autre sur celui de l'article L. 145-39.
Il faut toutefois que les conditions d'ouverture de chaque révision soient remplies. Ainsi, si une fixation est intervenue sur le fondement de l'article L. 145-38,
il faudra attendre une variation de 25 % pour mettre en œuvre à la suite une
révision sur le fondement de l'article L. 145-39. Réciproquement, si une fixation
est intervenue sur le fondement de l'article L. 145-39, il faudra attendre trois ans
pour mettre en œuvre une révision sur le fondement de l'article L. 145-38.

Code de commerce. Première partie : Législative · 215 

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