L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 224

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-40-1 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Le préjudice doit s'apprécier à la date où les juges statuent (Cass. 3e civ., 3 déc.
2003, n° 02-18033, Gaz. Pal., 21 févr. 2004, p. 27, note J.-D. Barbier).
Ainsi, lorsqu'il est prouvé que le propriétaire, après avoir repris les locaux,
a décidé de les démolir partiellement, il ne peut plus invoquer de préjudice, puisqu'il serait absurde de procéder à des réparations locatives sur un
immeuble destiné à la démolition (Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, n° 02-17933).
Lorsque le bailleur, pour remettre l'immeuble sur le marché locatif, « fait le
choix de restructurer les locaux et de les réaménager complètement plutôt
que de procéder aux réparations locatives », il ne peut alors demander aucune
indemnisation puisqu'il « ne subit aucun préjudice du défaut de réalisation des
réparations locatives » (TGI Paris, 18e ch., 2e sect., 14 déc. 2006, n° 05/05464 -
CA Paris, 14e ch., sect. A, 16 nov. 2005, n 05/06957). Pour statuer sur la réalité
du préjudice, les juges peuvent apprécier l'utilité ou l'inanité des remises en
état demandées. Ainsi, si la demande de restitution des locaux dans leur état
d'origine doit aboutir à des travaux sans intérêt, voire même « à des absurdités », la demande d'indemnisation doit être rejetée (Cass. 3e civ., 1er juill.
1998, n° 96-22246). De même, si les locataires ont démoli irrégulièrement
une citerne, mais qu'ils l'ont reconstruite à un autre emplacement, les juges
peuvent relever l'absence de « préjudice résultant de la faute contractuelle du
preneur » (Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, n° 02-13199).
Par ailleurs, sauf stipulations contraires, lorsque le bailleur devient propriétaire,
par voie d'accession, des améliorations réalisées par le locataire en fin de bail,
il doit les prendre dans l'état où elles se trouvent sans pouvoir réclamer de
réparations locatives (Cass. 3e civ., 19 févr. 1997, n° 95-12137).

Défaut
de diligences
du bailleur

Sanction

Si l'état des lieux ne peut être Si cet état des lieux ne peut être établi amiablement et contradictoirement, la
établi dans les conditions pré- partie la plus diligente peut mandater un huissier dont les frais seront partagés
vues au premier alinéa, il est par moitié entre le bailleur et le locataire.
établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie
la plus diligente, à frais partagés
par moitié entre le bailleur et le
locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes
diligences pour la réalisation de
l'état des lieux ne peut invoquer
la présomption de l'article 1731
du Code civil.

Droit transitoire

Le dernier alinéa précise qu'à défaut d'état des lieux, le bailleur ne peut pas se
prévaloir des dispositions de l'article 1731 du Code civil selon lesquelles : « S'il
n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon
état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
Faute de pouvoir se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du Code
civil, le bailleur devra apporter la preuve de l'état des lieux initial selon les
règles du droit commun.
Ces nouvelles dispositions ne sont pas visées par l'article 21 de la loi du
18 juin 2014 et en l'absence de disposition transitoire, elles sont d'application
immédiate.
Pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi, ces nouvelles dispositions s'appliquent à la restitution des lieux loués dès lors qu'un état des lieux
a été établi lors de la prise de possession.

Loi Pinel

Ordre public

Article L. 145-40-2. - Tout
contrat de location comporte un
inventaire précis et limitatif des
catégories de charges, impôts,
taxes et redevances liés à ce
bail, comportant l'indication de
leur répartition entre le bailleur
et le locataire. Cet inventaire
donne lieu à un état récapitulatif
annuel adressé par le bailleur au
locataire dans un délai fixé par
voie réglementaire. En cours de
bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes
et redevances nouveaux.

Ce nouvel article, qui réglemente pour la première fois les charges en matière
de baux commerciaux, a été ajouté par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014,
dite loi Pinel.
Cet article est visé par l'article L. 145-15 et est donc d'ordre public. Toute
clause contraire est nulle. Ainsi, toute clause qui dispenserait de la rédaction,
dans le bail, de l'inventaire « précis et limitatif » des charges récupérables serait
réputée non écrite. Une clause indiquant que la liste des charges figurant dans
le bail est « indicative et non limitative », comme la clause utilisant l'adverbe
« notamment », devraient être réputées non écrites.
Les nouvelles dispositions condamnent également la clause de loyer « net de
charges », clause insuffisante à défaut de liste précise et limitative des charges
récupérables.

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