L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 231

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-41 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
-	 Du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes (v. annot. sous
article L. 145-17) qui suppose également, hormis certaines hypothèses, la
notification d'une mise en demeure faisant courir un délai d'un mois avec l'appréciation souveraine de la gravité de la faute alléguée (Cass. 3e civ., 28 sept.
2004, n° 03-12189, Gaz. Pal. 2005, p. 4136, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ.,
1er déc. 2016, n° 15-25932).
-	 De la résiliation de plein droit du bail commercial susceptible d'être encourue lorsque le preneur fait l'objet d'une procédure collective (Cass. com.,
28 juin 2011, n° 10-19331, Gaz. Pal., 7 oct. 2011, p. 26, note F. Kendérian
- Cass. com., 21 févr. 2012, n° 11-11512, Loyers et copr. 2012, comm. 111,
note P.-H. Brault).
Cependant le commandement peut viser simultanément la clause résolutoire
et les dispositions légales qui régissent le refus de renouvellement pour motif
grave et légitime (CA Paris, 16 sept. 2009, n° 08/10240).

II - CONDITIONS D'APPLICATION
DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Mise en œuvre
de la clause
résolutoire

Les alinéas 1 et 2 de l'article L. 145-41 font explicitement référence à la nécessité de notifier un commandement, c'est-à‑dire une sommation délivrée par
exploit d'huissier, et ce quel que soit le grief allégué par le bailleur (Cass.
3e civ., 30 mai 1996, n° 93-17201, Loyers et copr. 1996, comm. 351), sans
que le bailleur ne puisse s'en affranchir sous le prétexte que l'infraction aurait
un caractère instantané et insusceptible d'être régularisée a posteriori (Cass.
3e civ., 19 avr. 2005, n° 03-21202, Rev. loyers 2005, p. 385).

Mise en demeure
par exploit
d'huissier

Le recours à l'exploit d'huissier s'impose même si le bail en dispose autrement,
et une notification par lettre recommandée avec accusé de réception s'avère
irrégulière (CA Bordeaux, 31 mai 2000, n° 99/04187). Un arrêt isolé a validé
une sommation faite par lettre recommandée, au motif qu'il en résultait une
interpellation suffisante du locataire au visa des dispositions du Code civil
(Cass. 3e civ., 13 mars 2002, n° 00-17391, Administrer, mai 2002, p. 34, obs.
crit. B. Boccara et D. Lipman-W. Boccara). Mais cette référence aux règles
de droit commun s'avère critiquable alors que la problématique de la mise
en œuvre de la clause résolutoire est encadrée par une règle d'ordre public,
tandis que les juridictions du fond ont continué à considérer que la lettre
recommandée avec avis de réception ne permettait pas la mise en œuvre de la
clause résolutoire et ne produisait les effets que d'une simple mise en demeure
(CA Paris, 23 oct. 2013, n° 11/20070). La Cour de cassation a ensuite rappelé
clairement le principe, et la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein
droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire (Cass.
3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-10583, Gaz. Pal., 20 mars 2018, p. 66, note
C.-E. Brault ; Administrer, janv. 2018, p. 46, note J.-D. Barbier).
La loi n'impose aucune forme pour la rédaction des formules exigées par le
Code de commerce (Cass. 3e civ., 12 oct. 1982, n° 80-16280, Bull. civ. III,
n° 197).

Auteurs
de la mise
en demeure

Seul le propriétaire des lieux loués à la date du commandement peut valablement le faire signifier (CA Paris, 9 nov. 2001, n° 2000/09054), et une société
filiale du bailleur non habilitée à le représenter ne peut délivrer le commandement qui est alors entaché d'une irrégularité de fond (Cass. 3e civ., 29 oct.
2008, n° 07-14242). Ce commandement constitue un acte conservatoire qui
n'implique pas le consentement d'indivisaires titulaires d'au moins deux tiers
des droits indivis (Cass. 1re civ., 9 juill. 2014, n° 13-21463, Gaz. Pal., 20 nov.
2014, p. 17, note C. Albiges).
À la suite de la vente de l'immeuble et en cas d'erreur matérielle sur la dénomination du bailleur, cette irrégularité de forme ne peut entraîner la nullité
de l'acte que si elle a causé un grief à la partie adverse (CA Rouen, 22 févr.
2007, n° 06/01846).

Code de commerce. Première partie : Législative · 231 

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