L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 235

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-41 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
pas un caractère irréversible alors que l'activité aurait pu être maintenue
notamment par un salarié ou par une mise en location-gérance (Cass. 3e civ.,
18 oct. 2005, n° 04-17882, Loyers et copr. 2005, comm. 224, AJDI 2006,
p. 121). La prescription de travaux par l'autorité administrative ne constitue
pas un cas de force majeure dès lors que ceux-ci ont été rendus nécessaires en
raison de l'adjonction par le locataire d'une activité complémentaire à celle
contractuellement prévue (Cass. 3e civ., 13 juin 2007, n° 06-13661, Loyers
et copr. 2007, comm. 174, obs. P.-H. Brault ; Rev. loyers 2007, p. 385, obs.
C. Quément).
Elle peut être également invoquée dans le cadre des règlements selon l'échéancier fixé judiciairement dans le cadre de la suspension des effets de la clause
résolutoire, l'absence de virement exécuté à la date prévue découlant d'un
incident technique survenu dans le système informatique d'une banque (Cass.
3e civ., 17 févr. 2010, n° 08-20943, Loyers et copr. 2010, comm. 106, obs.
E. Chavance).

B - L'EXCEPTION D'INEXÉCUTION
Exception
d'inexécution

L'exception d'inexécution a été retenue dès lors qu'un arrêté administratif
interdisait la jouissance des locaux dans des conditions rendant inopérant le
recouvrement des loyers et l'acquisition de la clause résolutoire (CA Paris,
10 mai 1997, Gaz. Pal. Rec. 1997, 2, p. 477). Le preneur peut invoquer le
non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance, l'empêchant d'exercer son activité (CA Paris, 7 sept. 2005, n° 04/03538 - CA Lyon, 28 mai 2019,
n° 18/09033) mais l'exception d'inexécution fondée sur un arrêté municipal de
fermeture d'un hôtel et un arrêté de péril prescrivant certains travaux ne peut
mettre en échec l'application de la clause résolutoire dès lors que les interventions requises ne relevaient pas de travaux de réparations de couverture
ou de ravalement incombant au bailleur (CA Paris, 4 mai 2006, n° 05/16204).
Il a été admis que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire par
le juge des référés n'interdit pas au preneur de demander au fond la résolution
du bail pour un défaut de délivrance (Cass. 3e civ., 2 déc. 2014, n° 13-23019,
Gaz. Pal., 14 avr. 2015, p. 17, note J.-D. Barbier).
Mais le preneur ne peut imputer lui-même sur les loyers dus le coût de travaux que le bailleur a refusé de prendre en charge et susceptibles de pallier
la vétusté des locaux, et ce alors que le litige sur la prise en charge desdits
travaux n'est pas tranché par le juge du fond (CA Montpellier, 20 oct. 2011,
n° 11/1116, Gaz. Pal. 2012, pan., p. 522, obs. C.-E. Brault).

C - L'ABSENCE DE BONNE FOI
Bonne foi

Mais c'est essentiellement sur le terrain de la bonne foi que la mise en application de la clause résolutoire a fait l'objet d'une abondante jurisprudence. Il
faut que la clause résolutoire soit invoquée de bonne foi par le bailleur (conformément au principe du nouvel article 1104 du Code civil) et cette exigence
de bonne foi est logique car le juge ne dispose pas de la faculté d'apprécier la
gravité de l'infraction commise par le locataire.
Si la demande lui en est faite, le juge doit donc rechercher si la clause résolutoire a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Cass. 3e civ., 23 juin
2015, n° 14-12606, AJDI 2015, p. 839, note C. Castela - Cass. 3e civ., 1er févr.
2018, n° 16-28684, Gaz. Pal., 20 mars 2018, p. 66, note C.-E. Brault - Cass.
3e civ., 25 oct. 2018, n° 17-17384, Gaz. Pal., 19 mars 2019, p. 72, note
J.-D. Barbier). Ainsi, une cour d'appel ne peut pas constater l'acquisition
de la clause résolutoire sans vérifier, comme il le lui était demandé, si la
subordination de l'accord du bailleur pour la réalisation de travaux à une
augmentation de loyer n'avait pas pour effet d'éluder des textes d'ordre public
(Cass. 3e civ., 25 févr. 2016, n° 14-25087, Administrer, mars 2016, p. 32,
note J.-D. Barbier).

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