L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 248

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L.  145-45  - La sauvegarde, le redressement et la liquidation judiciaire n'entraînent
pas, de plein droit, la résiliation
du bail des immeubles affectés
à l'industrie, au commerce ou à
l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces
immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille.
Toute stipulation contraire est
réputée non écrite.

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
L'article L. 145-45 du Code de commerce pose le principe que la sauvegarde,
le redressement et la liquidation judiciaire ne peuvent entraîner la résiliation
du bail, et que toutes stipulations contraires s'avèrent réputées non écrites.
La loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005, modifiée par l'ordonnance n° 20081345 du 18 décembre 2008 et par l'ordonnance n° 2014-326 du 12 mars
2014 (articles L. 610-1 à L. 670-8 du Code de commerce) fait l'objet d'une
jurisprudence abondante concernant le bail commercial. Certaines questions
posées au titre des procédures collectives sont évoquées à l'occasion des commentaires consacrés à la cession (article L. 145-16 du Code de commerce), au
dépôt de garantie (article L. 145-40 du Code de commerce), ou à l'application
de la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce).
À titre complémentaire et de façon succincte, on examinera les questions
concernant :
-	 la déclaration de créance au regard du bail commercial ;
-	 la suspension des poursuites et les moyens d'action du bailleur (sous réserve
des observations formulées au titre de la clause résolutoire) ;
-	 la poursuite du bail et l'exercice du droit d'option.
Pour le surplus, il convient de se référer aux ouvrages et publications spécialisées (F. Kendérian, Le sort du bail commercial dans les procédures collectives -
sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires, 4e éd., LexisNexis, coll.
« Droit & professionnels : droit commercial », 2015 ; P.-M. Le Corre, « Droit et
pratique des procédures collectives », D. Action 2017-2018).

Déclaration
de créance

I - LA DÉCLARATION DE CRÉANCE

Évaluation
du montant
de la créance

Pour les sommes dues à titre de loyer et accessoires antérieurement au
jugement de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, le
bailleur doit déclarer sa créance au mandataire judiciaire ou au liquidateur
(article L. 622-24 du Code de commerce).
Cette déclaration doit intervenir dans le délai de 2 mois à compter de la publication du jugement au BODACC, délai augmenté de 2 mois pour les créanciers
domiciliés hors de France (article R. 622-24 du Code de commerce).
Cette déclaration doit tenir compte des éventuels compléments ou rappels de
loyer qui pourraient résulter d'une procédure en cours, telle une fixation du
loyer révisé ou renouvelé, et le bailleur ne peut théoriquement pas actualiser
ultérieurement une créance déclarée (CA Paris, 30 nov. 2001, n° 2001/05986,
Loyers et copr. 2002, comm. 119, note P.-H. Brault). Une créance dont le montant n'a pas encore été fixé doit donc être déclarée selon une évaluation effectuée au moment de la déclaration (Cass. com., 21 janv. 2003, n° 00-10590,
RJDA 2003, n° 620 - Cass. com., 26 sept. 2006, n° 05-16942, Rev. proc. coll.,
mars 2007, p. 47).

Postes
de la déclaration

Dans le cadre du bail commercial, le jugement d'ouverture implique que le
bailleur prenne en compte :
-	 les loyers et charges échus antérieurement au jugement d'ouverture (calculés
prorata temporis pour le mois ou le trimestre en cours) ;
-	 toutes sommes dues au titre du dépôt de garantie, cette créance étant susceptible de découler d'un avenant dont les conséquences financières n'ont
pas encore été régularisées, comme d'une procédure en cours impliquant à
terme la nécessité de revaloriser le montant de celui-ci, le bailleur devant alors
formuler ses prétentions à titre prévisionnel, en prenant en compte le montant
de la demande dont la juridiction compétente est saisie ;
-	 toutes sommes dues à titre d'indemnité d'occupation, que celles-ci soient
dues par un occupant sans titre selon le droit commun ou dans les termes de
l'article L. 145-28 du Code de commerce ;
-	 toutes créances d'indemnité de droit d'entrée ou de pas-de-porte pour le cas
où celui-ci ferait l'objet d'une convention prévoyant un échelonnement ;
-	 toutes créances de loyer découlant d'une procédure en fixation du loyer en
révision ou en renouvellement, si le montant n'a pas été définitivement fixé
par le juge des loyers commerciaux.

248 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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