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TEXTE DU CODE
DE COMMERCE

Droit
de préemption
du locataire

Ordre public

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

Article L. 145-46 (suite)

Gaz. Pal. Rec. 1958, 2, p. 282 ; Rev. loyers 1959, p. 191 - CA Paris, 4 févr.
1959, Rev. loyers 1959, p. 373 - T. civ. Toulouse, 23 févr. 1954, Gaz. Pal.
Rec. 1954, 1, p. 305). Le locataire n'a droit qu'à l'indemnité de plus-value
sans pouvoir invoquer un droit de rétention fondé sur les dispositions de
l'article L. 145-28 du Code de commerce (TGI Colmar, 10 avr. 1957, Gaz.
Pal. Rec. 1957, 2, p. 24 - CA Aix, 14 mai 1959, Gaz. Pal. Rec. 1959, 2, T,
v. bail, n° 477).

Article L. 145-46-1 - Lorsque le
propriétaire d'un local à usage
commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en
informe le locataire par lettre
recommandée avec demande
d'avis de réception, ou remise en
main propre contre récépissé ou
émargement. Cette notification
doit, à peine de nullité, indiquer
le prix et les conditions de la
vente envisagée. Elle vaut offre
de vente au profit du locataire.
Ce dernier dispose d'un délai
d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le
locataire dispose, à compter de
la date d'envoi de sa réponse au
bailleur, d'un délai de deux mois
pour la réalisation de la vente.
Si, dans sa réponse, il notifie son
intention de recourir à un prêt,
l'acceptation par le locataire de
l'offre de vente est subordonnée
à l'obtention du prêt et le délai
de réalisation de la vente est
porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la
vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est
sans effet.
Dans le cas où le propriétaire
décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire
doit, lorsque le bailleur n'y a pas
préalablement procédé, notifier
au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine
de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification
vaut offre de vente au profit du
locataire.
Cette offre de vente est valable
pendant une durée d'un mois à
compter de sa réception. L'offre
qui n'a pas été acceptée dans ce
délai est caduque.

À l'instar du dispositif prévu en matière de locaux d'habitation par l'article 15-2
de la loi du 6 juillet 1989, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a introduit
un droit de préemption au bénéfice du locataire d'un bail commercial (M.L. Sainturat et C.-E. Brault, « Les dispositions relatives au transfert de la propriété du bail et de l'immeuble », Loyers et copr. 2014, doct., p. 21 ; A. Jacquin,
« La loi du 18 juin 2014 : le droit de préemption du locataire », Gaz. Pal., 9 août
2014, p. 45 ; F. Planckeel, « Le nouveau droit de préemption du locataire
commercial », AJDI 2014, p. 595 ; F. Roussel, P. Viudes et B. Saintourens, « Le
droit de préférence du preneur à bail commercial : le nouvel article L. 145-46-1
du Code de commerce », Rev. loyers 2015, p. 170 ; C.-E. Brault, « Évolution
et perspectives du droit de préemption légal du locataire », Gaz. Pal., 19 mars
2019, p. 57). Il s'agit en réalité d'un droit de préférence en l'absence de la
faculté pour le locataire de discuter le prix et les conditions de la vente, même
si ce droit est institué par la loi et non d'origine conventionnelle.

Bénéficiaires

Ce droit de préemption porte sur un « local à usage commercial ou artisanal »,
ce qui exclut de ce fait les locaux à usage industriels. L'objectif poursuivi par
la loi étant de favoriser le commerce et l'artisanat, les locaux à usage exclusif
de bureaux ainsi que les entrepôts logistiques seraient exclus du nouveau droit
de préemption. En l'absence de certitude, un notaire qui a notifié ce droit de
préemption au locataire de locaux à usage de bureaux a fait preuve de prudence alors qu'une vente au profit d'un tiers pouvait encourir la nullité (CA
Aix-en-Provence, 20 nov. 2018, n° 17/04435).
Le droit de préemption devrait s'appliquer aux locaux dans une résidence de
tourisme, d'étudiants ou de personnes âgées (Rép. min. n° 9737, JOAN Q
13 nov. 2018, p. 10212).

La loi n'a pas précisé que le nouveau droit de préemption relevait de l'ordre
public, tandis que les articles L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce
n'ont pas été complétés. La prudence dont ont fait preuve un certain nombre de
rédacteurs de baux s'est trouvée justifiée puisque la Cour de cassation a érigé le
droit de préemption du locataire en règle d'ordre public (Cass. 3e civ., 28 juin
2018, n° 17-14605, Gaz. Pal., 20 nov. 2018, p. 61, obs. J.-D. Barbier ; Loyers
et copr. 2018, comm. 201, obs. P.-H. Brault). Il reste néanmoins à déterminer
si l'ordre public reconnu à ce texte relève d'un ordre public de protection ou
d'un ordre public de direction, et ce au regard de la sanction attachée à toute
clause qui ferait échec au texte de l'article L. 145-46-1.
Une renonciation du preneur prévue au bail ne peut avoir opéré valablement
puisqu'elle est au mieux concomitante à la signature de l'acte dont son droit
procédait (CA Bourges, 27 juin 2019, n° 18/01162).

Le bénéfice de l'article L. 145-46-1 est réservé au « locataire », soit au bénéficiaire lui-même du bail, sans faculté de substitution au profit d'un tiers comme
un membre de la famille du locataire. L'héritier ou l'ayant-cause du locataire
doit en revanche bénéficier de ces dispositions.

252 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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