L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 274

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-51 (suite)

Modification
du loyer
ou indemnité
exclues

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
27 juin 2018, n° 16/20048) et de l'obligation du preneur de maintenir l'exploitation du fonds (CA Paris, 10 oct. 2003, n° 03/01049, Loyers et copr. 2003,
comm. 238).
En ce qui concerne les conséquences du changement d'activité, l'article L. 14550 qui prévoit la révision du loyer ou une indemnité semble inapplicable : il a
été jugé que la déspécialisation de l'article L. 145-51 est autonome et ne permet pas une modification du prix du loyer (CA Paris, 3 déc. 1991, n° 90/9767,
Loyers et copr. 1992, comm. 123) et que les dispositions de l'article L. 145-50
sont étrangères au champ d'application de l'article L. 145-51 (CA Paris, 2 juill.
1993, n° 92/26476, Loyers et copr., févr. 1994, chron., p. 2).
S'agissant de la fixation du loyer de renouvellement, il a été jugé que la déspécialisation pour cause de départ à la retraite ne fait pas en elle-même échec au
plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail cédé (CA Reims, 9 févr.
2004, n° 01/00207, Gaz. Pal. Rec., 30 sept. 2004, p. 40, note P.-H. Brault -
CA  Paris, 18 sept. 2008, n° 07/20720, Loyers et copr.  2008, comm.  66,
Administrer, déc. 2008, p. 56 ; AJDI 2009, p. 614).
Cependant on doit pouvoir considérer que le changement de commerce pourra
constituer un motif de déplafonnement du loyer en renouvellement (CA Paris,
18 mars 2009, n° 08/07028, Gaz.  Pal.  Rec., 26 sept. 2009, p. 27, obs.
C.-E. Brault ; Loyers et copr. 2010, comm. 261, obs. P.-H. Brault ; AJDI 2009,
p. 614, obs. J.-P. Blatter - TGI Paris, 18 janv. 2018, n° 14/12119, Administrer,
mars 2018, p. 33, obs. M.-L. Sainturat).

Les dispositions du présent
Portée des
dispositions de
article sont applicables à l'asl'article L. 145-51 socié unique d'une entreprise
unipersonnelle à responsabilité
limitée, ou au gérant majoritaire
depuis au moins deux ans d'une
société à responsabilité limitée,
lorsque celle-ci est titulaire du
bail.

La loi n° 89-1008 du 31 décembre 1989 a étendu le bénéfice de ces dispositions à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité
limitée ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à
responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Il reste à déterminer si les dispositions qui font suite à l'article L. 145-51 sont
alors applicables, à savoir les textes concernant :
-	 L'autorisation de transformation par le tribunal si le refus n'est pas justifié par
un motif grave et légitime (article L. 145-52) : il a été jugé que ces dispositions
étaient d'application générale et susceptibles d'être invoquées par le bailleur
(en cas de motif grave et légitime non établi dans cette espèce au regard
de l'obligation de payer la taxe sur les bureaux) (CA Paris, 17 janv. 2007,
n° 06/04036, Loyers et copr. 2007, comm. 149), mais cet article ne devrait
concerner que les déspécialisations partielles ou plénières et non l'article L. 145-51, puisque le 2e alinéa de l'article L. 145-52 (modification du
prix du bail) n'est pas applicable à la cession-déspécialisation.
-	 L'exercice du droit de reprise à l'expiration d'une période triennale par le
bailleur comme motif de refus (article L. 145-53).
-	L'impossibilité d'invoquer la clause résolutoire pour fermeture du fonds
pendant les travaux de transformation, mais dans une limite de six mois
à compter de l'accord sur la déspécialisation ou de la décision judiciaire
(article L. 145-42).
D'autres dispositions ne peuvent en tout cas s'appliquer dans la mesure où elles
font référence limitativement à d'autres textes (article L. 145-54 et L. 145-55).

Autorisation de
déspécialisation
par le tribunal

Compétence

Article L. 145-52 - Le tribunal
judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle
malgré le refus du bailleur, si ce
refus n'est point justifié par un
motif grave et légitime.

En cas de refus opposé par le bailleur, le tribunal judiciaire est compétent pour
refuser ou autoriser la transformation totale ou partielle, en vérifiant si le bailleur justifie « d'un motif grave et légitime ». Ce motif grave et légitime n'est pas
défini par les textes, mais il ne pourrait s'agir du préjudice que pourrait subir
le bailleur puisqu'il aura alors droit à une indemnité compensatrice prévue à
l'article L. 145-50.

Si le différend porte seulement La demande de modification du prix du bail fondée sur l'article L. 145-47
sur le prix du bail, celui-ci est (révision triennale suivant la déspécialisation partielle) ou sur l'article L. 145fixé conformément aux dispo- 50 relève de la compétence du juge des loyers commerciaux.
sitions réglementaires prévues
pour la fixation du prix des
baux révisés. Dans les autres
cas, l'affaire est portée devant le
tribunal.

274 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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