L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 278

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
de bail conforme à la décision
susvisée ou, faute d'accord dans
le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou
les conditions du nouveau bail
vaut bail.
Article L. 145-57 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Ainsi, à défaut de rédaction d'un nouveau bail, le jugement ou l'arrêt valent
bail. Le bail écrit, l'instrumentum, sera constitué par l'ancien bail pour l'ensemble des clauses, charges et conditions, et par la décision de justice pour
le prix. En effet, sauf accord contraire des parties, l'ensemble des clauses et
conditions du bail expiré demeure, seul le prix pouvant être modifié par le juge
(Cass. 3e civ., 12 oct. 1982, Bull. civ. III, n° 196 - Cass. 3e civ., 30 mai 1984,
Gaz. Pal. Rec. 1985, 1, pan., p. 19 - Cass. 3e civ., 6 mars 1991, Administrer,
févr. 1992, p. 28, note J.-P. Forestier ; D. 1992, som., p. 364, note L. Rozès)
ainsi que la durée qui est fixée par les textes (v. l'article L. 145-12). En l'absence de nouvel écrit, les charges et taxes visées à l'article R. 145-35, qui
figuraient éventuellement dans l'ancien bail, seront réputées non écrites.
La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, comporte un certain nombre d'obligations rédactionnelles. De même, divers autres textes prévoient l'établissement
d'annexes au bail. Sous prétexte de mise en conformité du bail renouvelé avec
la loi Pinel, certains bailleurs tentent de réécrire à leur avantage les clauses du
bail, notamment concernant les charges, à l'occasion du renouvellement. Si un
acte de renouvellement est établi, il doit certes respecter les nouveaux textes,
notamment l'article L. 145-40-2 du Code de commerce. Mais l'établissement
d'un bail écrit n'est pas une obligation. La loi du 18 juin 2014 ne l'impose pas.
Sur les autres clauses et conditions de l'acte de renouvellement, voir les annotations de l'article L. 145-12, supra.

B - DROIT D'OPTION
Droit d'option

Le droit d'option est le droit pour le bailleur qui a initialement offert le renouvellement du bail de le refuser ensuite, ou pour le preneur qui avait d'abord
demandé ou accepté le renouvellement d'y renoncer (J.-D.  Barbier, « Le
droit d'option du locataire commerçant », Administrer, août-sept. 1995, p. 3 ;
A. Hinfray, « Le droit d'option du locataire commercial », Rev. loyers 2003,
p. 294). Même après fixation définitive du loyer du bail renouvelé par la
juridiction compétente, les parties disposent encore d'un ultime délai pour
accepter le prix fixé judiciairement, ou au contraire pour se raviser : le bailleur
peut encore décider de refuser le renouvellement, et le preneur peut finalement préférer y renoncer. La Cour de cassation décide que « l'acceptation
du principe du renouvellement du bail n'a qu'un caractère provisoire et n'interdit pas au bailleur de refuser par la suite le renouvellement » (Cass. com.,
16 mai 1962, Bull. civ. IV, n°  261 ; Gaz. Pal. Rec. 1962, 2, p. 138 - Cass. 3e civ.,
18 mai 1971, Bull. civ. III, n°  308 ; AJPI 1972, p. 23 - Cass. 3e civ., 7 déc.
1977, Bull. civ. III, n° 431 - CA Paris, 14 janv. 1970, Gaz. Pal. Rec. 1970, 1,
som., p. 24 - Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, n° 14-20461, Loyers et copr. 2016,
comm. 40, note P-H. Brault ; Administrer, nov. 2015, p. 21) et que « tant que
les conditions d'un bail ne sont pas définitivement fixées, chacune des parties
demeure libre de ne pas se lier et ne peut se voir imposer le bail » (Cass. 3e civ.,
30 avr. 1969, Rev. loyers 1969, p. 422).
Cette disposition n'est pas d'ordre public et les parties peuvent y renoncer, par
exemple, dans une promesse de renouvellement de bail (Cass. 3e civ., 29 oct.
1970, Bull. civ. III, n° 553).

1° - Conditions d'exercice du droit d'option
Délai

Le droit d'option doit être exercé au plus tard « dans le délai d'un mois
qui suivra la signification de la décision définitive ». La décision définitive
visée par l'article L. 145-57 est la décision statuant sur le loyer du bail en
renouvellement.
Le point de départ du délai d'un mois est la date de « la signification de la
décision définitive ». Il a été jugé que, lorsque la décision est une décision de
première instance, il faudrait d'abord procéder à une première signification
pour faire courir le délai d'appel, puis à une seconde signification pour faire
courir le délai d'option (Cass. com., 20 avr. 1953, Gaz. Pal. Rec. 1953, 2,

278 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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