L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 28

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Local nécessaire
ou indispensable

Article L. 145-1 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Une cour d'appel retient souverainement que la privation du local litigieux
serait de nature à compromettre, dans une mesure définitive, l'exploitation
de l'entreprise du preneur et énonce exactement que la nécessité du local
accessoire doit s'apprécier par rapport à l'exploitation, sans considération des
possibilités de remplacement, dès lors que ce remplacement s'impose pour
ne pas compromettre le fonds (Cass. 3e civ., 7 avr. 1982, D. 1982, I.R. 405 ;
Gaz. Pal. Rec. 1982, 2, pan., p. 281 ; Rev. loyers 1982, 441 - Cass. civ., 7 févr.
1990, n° 88-12880, JCP 1990, IV, 129 ; Gaz. Pal. Rec. 1990, 1, pan., p. 84 -
CA Paris, 24 janv. 2003, Loyers et copr. 2003, n° 198). Le local principal
d'une auto-école étant de taille réduite, le bail portant sur des salles de cours
voisines peut bénéficier du statut, les locaux accessoires étant indispensables
à l'exploitation du fonds (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-21999, Gaz. Pal.,
21 nov. 2017, p. 67, note C.-E. Brault).
Mais ne sont pas considérés comme indispensables les locaux dont la privation apporterait une simple gêne à l'exploitant ou rendrait l'exploitation plus
onéreuse ou moins confortable (CA Paris, 24 janv. 2003, Loyers et copr. 2003,
n° 198), ou entraînerait une diminution du chiffre d'affaires et nécessiterait
l'embauche d'un personnel supplémentaire (CA Paris, 8 nov. 1984, Bull.
loyers 1985, n° 76).

Preuve

C'est au locataire qu'incombe la preuve de ce que la privation du local accessoire serait de nature à compromettre l'exploitation de son fonds (Cass. civ.,
17 janv. 1969, JCP 1969, IV, 50 - Cass. civ., 21 mars 1990, n° 89-11297,
Gaz. Pal. Rec. 1990, 2, pan., p. 116 - CA Amiens, 8 mars 1999, Loyers et
copr. 2000, n° 193 - Cass. 3e civ., 27 févr. 1991, n° 89-2090, JCP G 1991, IV,
p. 158), mais les juges ont l'obligation de rechercher si cette privation est de
nature à compromettre l'exploitation du fonds (Cass. civ., 20 juin 1984, Bull.
loyers 1984, n° 370).

Véritable local

Seuls bénéficient de la protection statutaire les véritables locaux. Des aires de
stationnement ne peuvent pas être qualifiées de locaux accessoires (CA Paris,
23 sept. 1993, Gaz.  Pal.  Rec.  1994, 1, som., p. 179, note P.-H.  Brault  -
Cass. 3e civ., 4 janv. 1995, n° 92-21585, Administrer, mars 1995, p. 32, note
J.-D. Barbier).

Immatriculation

Le local accessoire doit être immatriculé s'il constitue le siège d'une exploitation (Cass. civ., 5 mars 1986, n° 84-15938, JCP 1986, IV, 134) ou s'il est
utilisé comme point de vente avec exploitation d'un fonds (Cass. civ., 23 févr.
1982, n° 80-14171, Gaz. Pal. Rec. 1982, 2, pan., p. 220) : il s'agit alors d'un
établissement dont l'immatriculation est requise en vertu de la réglementation
spécifique du Registre du commerce (Cass. 3e civ., 9 oct. 1991, n° 90-12824,
Gaz. Pal. Rec. 1992, 2, p. 651, note J.-D. Barbier ; obs. J. Monéger, JCP E 1993,
I, 256, n° 35-1 - CA Paris, 29 mars 1991, D. 1991, som., p. 365, note L. Rozès -
Cass. 3e civ., 13 oct. 1999, n° 97-22258, Administrer, févr. 2000, p. 36, note
B. Boccara et D. Lipman-Boccara ; Gaz. Pal. Rec. 2000, 2, som., p. 2034, note
J.-D. Barbier). Des locaux ayant une clientèle distincte doivent être immatriculés (pour un centre de consultations séparé d'une clinique : CA Paris, 31 janv.
1994, Gaz. Pal. Rec. 1994, 1, som., p. 178, note P.-H. Brault). D'ailleurs, si la
clientèle y a accès, ils ne peuvent être qualifiés d'accessoires et doivent être
immatriculés (Cass. 3e civ., 12 juill. 1995, n° 93-12222, Gaz. Pal. Rec. 1996,
1, pan., p. 149).

Dispense
d'immatriculation

Cependant, le local accessoire est dispensé d'immatriculation s'il n'est pas le
siège d'un établissement, tel que défini par la réglementation relative au registre
du commerce (Cass. 3e civ., 18 oct. 1989, n° 88-10737, Gaz. Pal. Rec. 1990,
2, p. 416, note J.-D. Barbier). Ainsi, des locaux accessoires, même non contigus, dans lesquels un fonds n'est pas distinctement exploité, échappent à la
nécessité d'une immatriculation (Cass. 3e civ., 4 nov. 1992, n° 90-21398,
Rev. loyers 1993, 310 ; Gaz. Pal. Rec. 1993, 1, pan., p. 67 - Cass. 3e civ.,
11 juin 1997, n° 95-18207, Gaz. Pal. Rec. 1998, pan., p. 50 ; Administrer,
août-sept. 1997, p. 36, note B. Boccara, D. Lipman-Boccara et M.-L. Sainturat
- JCP E 1997, pan., p. 897). Une seule immatriculation suffit lorsque des
locaux contigus forment une unité d'exploitation (Cass. civ., 30 nov. 1988,
n° 87-13487, Loyers et copr.  1989, n° 128  - Cass.  civ., 19 avr. 1989,
n° 87-18093, Loyers et copr. 1989, n° 378). Cette jurisprudence s'explique
par les dispositions du décret 30 mai 1984 relatif au registre du commerce,
dont l'article 9 exige l'inscription de tout « établissement secondaire distinct
de l'établissement principal ».

28 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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