L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 280

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-57 (suite)

Absence d'accord
sur le prix

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
L'article L. 145-57 du Code de commerce précise que le droit d'option ne peut
être exercé qu'« à charge de celle des parties qui aura manifesté son désaccord
de supporter tous les frais ». Mais celui qui exerce son droit d'option n'a pas
à offrir le règlement des frais dans sa notification. Le règlement des frais n'est
pas une condition de l'option mais une conséquence (cf. en cas de repentir,
Cass. 3e civ., 19 juin 1969, JCP G 1969, IV, 207 ; Bull. civ. III, n° 503).
Le droit d'option ne peut être exercé qu'à défaut d'accord des parties sur le
prix du bail renouvelé (CA Paris, 15 sept. 2004, Gaz. Pal. Rec., 16 avr. 2005,
p. 35, note P.-H. Brault). Si un accord est intervenu sur le prix, le bail se
trouve définitivement renouvelé quelles que soient d'ailleurs les formes utilisées pour matérialiser cet accord (Cass. 3e civ., 19 mai 1993, n° 91-16254,
Gaz. Pal. Rec. 1993, 2, som., p. 536, note J.-D. Barbier). Il n'est alors plus
possible de le remettre en cause. Ainsi, lorsque le locataire accepte à la
fois l'offre de renouvellement et le prix demandé par le bailleur l'accord est
parfait et le renouvellement définitivement acquis (CA Paris, 4 mars 1981,
Bull.  loyers  1981, n° 189  - CA  Paris, 7 oct. 1988, Loyers et copr.  1989,
n° 187). Un différend portant sur les charges et conditions du bail renouvelé
ne permettrait pas de le remettre en cause, le bail étant conclu aux mêmes
clauses et conditions que celles du bail expiré (Cass. com., 10 oct. 1960,
Gaz. Pal. Rec. 1960, 2, p. 312 - Cass. 3e civ., 30 mai 1984, Bull. civ. III,
n°  108 ; Gaz. Pal. Rec. 1985, 1, pan., p. 19 - Cass. 3e civ., 14 oct. 1987,
Bull. civ. III, n°  169 ; Gaz. Pal. Rec. 1987, 2, pan., p. 277). Les parties ne
peuvent donc plus exercer le droit d'option.
En revanche, si les parties se sont mises d'accord sur le principe du renouvellement, mais non sur le prix, elles peuvent toujours exercer leur droit d'option.
Tant qu'aucun accord n'est intervenu sur le prix du bail, le bailleur peut revenir
sur son offre (Cass. 3e civ., 31 oct. 1989, n° 88-12212, Bull. civ. III, n°  204 ;
Gaz. Pal. Rec. 1990, 2, p. 417, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 2 déc. 1992,
Bull. civ. III, n°  312 ; D. 1993, inf. rap. p. 19). Le preneur peut renoncer au
renouvellement même s'il en avait accepté le principe, dès lors qu'il n'a pas
accepté le loyer demandé (CA Lyon, 11 oct. 1995, Rev. loyers 1996, p. 249). Le
preneur peut renoncer au renouvellement même si le bailleur a accepté le maintien du loyer antérieur (Cass. 3e civ., 24 juin 2009, n° 08-13970, Administrer,
août-sept. 2009, p. 29, note J.-D. Barbier). Le bailleur qui n'a pas répondu
dans le délai de trois mois à une demande de renouvellement, est réputé avoir
accepté le principe du renouvellement, mais cela ne l'empêche pas de le refuser ensuite, dans le cadre de son droit d'option (Cass 3e civ., 23 mars 2011,
n° 06-20488, Administrer, mai 2011, p. 30 - Cass. 3e civ., 21 janv.2014,
n° 12-27184, Gaz.  Pal., 19 avr. 2014, p. 35  - Cass.  3e civ., 9 juin 2015,
n° 13-21889, Administrer, juill. 2015, p. 35 - Cass. 3e civ., 16 sept. 2015,
n° 14-20461, Loyers et copr. 2016, comm. 40, note P.-H. Brault ; Administrer,
nov. 2015, p. 21, notes J.-D. Barbier). Il en va de même si le bailleur a procédé
aux augmentations contractuelles à compter de la date du renouvellement, tant
qu'aucun accord ni aucune fixation définitive ne sont intervenus (Cass. 3e civ.,
6 déc. 1995, Rev. loyers 1996, p. 138).
Le preneur peut exercer son droit d'option même après un repentir du bailleur,
si le nouveau loyer demandé n'est pas accepté (Cass. 3e civ., 17 juill. 1997,
D. affaires 1997, p.  996 ; JCP G 1997, IV, n° 1991 ; AJDI 1998, p. 1057, obs.
J-P. Blatter ; Loyers et copr. 1998, comm. 268).

Prescription

Le droit d'option doit s'opérer dans le délai de prescription biennale et en cas
de prescription de la fixation du loyer du bail renouvelé, il ne peut plus être
exercé (CA Aix-en-Provence, 8 févr. 2013, n° 10-07405, Gaz. Pal., 2 août
2013, p. 47, note C.-E. Brault).

Option
irrévocable

L'option ne saurait être assortie de réserves, ni présenter un caractère seulement conditionnel ou subsidiaire (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-16063,
Loyers et copr. 2008, comm. 12, note P.-H. Brault ; Gaz. Pal. Rec., 29 déc.
2007, p. 15, note J.-D. Barbier). De telles réserves, notamment des réserves
relatives à l'issue d'un pourvoi en cassation en cours, heurteraient le caractère
irrévocable de l'option.

280 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

N7176_Les-baux-commerciaux_BAT.indd 280

30/01/2020 15:52
L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re

Table des matières de la publication L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re
