L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 282

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-57 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
date d'expiration du bail, le preneur doit une indemnité d'occupation, jusqu'à
son départ effectif. Cette indemnité d'occupation est due à compter de la date
à laquelle le bail a pris fin, non pas à compter seulement de la notification de
l'option (Cass. 3e civ., 7 nov. 1984, Bull. civ. III, n°  185 ; Gaz. Pal. Rec. 1985,
1, p. 295, note Rémy et Pialoux - Cass. 3e civ., 18 janv. 2011, n° 09-68298,
Gaz. Pal., 12 mars 2011, p. 31, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2011,
comm. 117, note P.-H. Brault).
La nature juridique de l'indemnité d'occupation due par le preneur qui renonce
au renouvellement a prêté à discussion. La Cour de cassation avait jugé que
le locataire se trouvait « pour la période postérieure à la date d'expiration du
bail, dans la situation d'un occupant sans titre justifiant le paiement d'une
indemnité d'occupation dont le montant peut excéder la valeur locative des
lieux » (Cass. 3e civ., 8 déc. 1982, Gaz. Pal. Rec. 1983, 1, pan., p. 111 -
Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n° 96-22764, Administrer, janv. 1999, p. 47, note
J.-D Barbier ; AJDI 1998, p. 1058, obs. J.-P. Blatter). Mais on avait fait observer
que le locataire qui continuait son occupation, à la suite d'une offre de renouvellement, n'était pas fautif et qu'en conséquence, même lorsqu'il exerçait son
droit d'option, il ne pouvait être redevable d'une indemnité d'occupation à
caractère indemnitaire (v. B. Boccara, note sous CA Paris, 16 févr. 1982, AJPI,
déc. 1982, p. 811). Certaines décisions en ont conclu que, le locataire n'étant
pas débiteur d'une indemnité d'occupation de droit commun, il s'agirait d'une
indemnité sui generis (CA Paris, 24 mai 1996, Loyers et copr. 1997, n° 16 -
CA Paris, 13 juin 1997, Loyers et copr. 1997, n° 231 - voir note P.-H. Brault
sous CA Paris, 11 oct. 2000, Loyers et copr. 2001, n° 35). Mais la Cour de
cassation a jugé que « l'indemnité d'occupation due par un locataire pour
la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option trouve son origine
dans l'application de l'article L. 145-57 du Code de commerce » (Cass. 3e civ.,
5 févr. 2003, n° 01-16882, Administrer, avr. 2003 p. 30, note J.-D. Barbier ;
AJDI 2003, p. 411, note J.-P. Blatter). Il s'agit donc bien d'une indemnité d'occupation de nature statutaire qui devrait correspondre à la valeur locative définie par les articles R. 145-2 et suivants du Code de commerce (J.-D. Barbier,
« Les indemnités d'occupation de locaux commerciaux », Gaz. Pal.  Rec.,
16 déc. 2006, doct., p. 11), même lorsque le bail comporte une clause de loyer
variable (Cass. 3e civ., 3 oct. 2007, n° 06-17766, Gaz. Pal. Rec., 29 déc. 2007,
p. 11, note C.-E. Brault ; Administrer, déc. 2007, p. 79, note J.-D. Barbier).
Le preneur doit une indemnité d'occupation lorsqu'il laisse dans les lieux
loués son locataire-gérant. Il doit en effet restituer les locaux libres de toute
occupation (Cass. 3e civ., 21 janv. 1998, Loyers et copr. 1998, n° 124, note
P.-H. Brault).
Lorsque c'est le bailleur qui exerce son droit d'option, le preneur est débiteur, non pas d'une indemnité d'occupation de droit commun, mais d'une
indemnité d'occupation plus faible qui sera déterminée selon les critères
de l'article L.  145-28 (Cass.  3 e civ., 7 nov.1984, Bull.  civ.  III, n°  185 ;
Gaz. Pal. Rec. 1985, 1, p. 295, note Rémy et Pialoux).
Une nouvelle procédure doit donc être introduite, devant le tribunal, afin de
fixer l'indemnité d'occupation. Il convient de l'introduire dans le délai de
prescription de deux ans à compter de la date de l'option.

Option
et rétractation

Le droit d'option semble devoir être distingué de la rétractation d'offre de
renouvellement lorsque le preneur est en situation irrégulière ou est fautif.
Ainsi, si le locataire « ne rentre pas dans le champ d'application du décret du
30 septembre 1953 », le bailleur peut revenir sur son acceptation de principe
« tant que le nouveau bail n'a pas été conclu » (Cass. com., 16 mai 1962,
Bull. civ. IV, n°  261 ; Gaz. Pal. Rec. 1962, 2, p. 138 - Cass. 3e civ., 18 mai
1971, Bull. civ. III, n°  308 ; AJPI 1972, p. 23 - Cass. 3e civ., 11 déc. 1974,
Gaz. Pal. Rec. 1975, 1, som., p. 15). Le bailleur peut, après le congé, refuser le
renouvellement du bail sans indemnité, s'il établit que les conditions du droit
au renouvellement ne sont pas remplies, alors même qu'il avait connaissance
du défaut d'immatriculation du preneur lorsqu'il offrit d'abord le renouvellement (Cass. 3e civ., 23 févr. 1994, n° 92-15473, Administrer, nov. 1994,

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