L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 288

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-58 (suite)

Preuve à défaut
de date certaine

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
note J-D. Barbier ; Loyers et copr. 2006, comm. 36), et si le bailleur n'est
pas commerçant la preuve doit être apportée selon les règles du Code civil
(Cass. 3e civ., 13 juin 2007, Administrer, août-sept. p. 37).
Le locataire devra apporter la preuve que le propriétaire avait eu connaissance de la réalité des dispositions prises par lui en vue de sa réinstallation (Cass.  3e civ., 14 mars 1972, JCP  G  1979, IV, p. 108 ; Bull.  civ.  III,
n° 173 - Cass. 3e civ., 23 mai 2002, n° 01-00980, AJDI 2002, p. 605, obs.
M.-P.  Dumont ; Administrer, août-sept.  2002, p. 47, obs. B.  Boccara et
D. Lipman-W. Boccara - CA Paris, 17 déc. 2003, AJDI 2004, p.  721 ; Loyers
et copr. 2004, n° 90).
Cette connaissance peut résulter de notifications judiciaires ou extrajudiciaires
(Cass. 3e civ., 6 janv. 1972, JCP G 1972, IV, p. 41 ; D. 1972, som., p. 89 ;
Bull. civ. III, n° 6). Une simple déclaration d'intention du locataire qui se bornerait à dire, dans son assignation, qu'il accepte le refus de renouvellement et
entend se réinstaller « dès maintenant », ne suffirait pas et ne ferait pas obstacle
à l'exercice du droit de repentir (Cass. 3e civ., 27 févr. 1991, n° 89-20041,
Gaz. Pal. Rec. 1991, 2, p. 612, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 1991,
n°  216 ; D. 1991, som., p. 367, obs. L. Rozès ; JCP E 1991, I, 85, n° 42, obs.
J. Monéger ; RD imm. 1993, p. 435 obs. G. Brière de l'Isle et J. Derruppé ; RTD
com. 1991, p. 573, obs. M. Pédamon). Toutefois « si la preuve de la connaissance par le bailleur de la réalité des dispositions prises par le locataire pour
se réinstaller avant l'exercice du droit de repentir doit être rapportée par ce
locataire, il n'est pas exigé que cette preuve résulte de la communication au
bailleur de la substance de l'acte passé à cette fin » (Cass. 3e civ., 28 mai 1986,
Bull. civ. III, n°  79 ; JCP 1988 N, II, p. 211, note B. Boccara). Il n'en demeure
pas moins qu'en pratique, par prudence, le locataire a tout intérêt à notifier
l'acte lui-même au propriétaire, dès sa signature.

Opposabilité
de l'acte en cas
d'usufruit

L'acte de réinstallation doit être opposable tant au nu-propriétaire qu'à
l'usufruitier, lesquels n'ont pas nécessairement tous deux la qualité de commerçant (Cass. 3e civ., 31 mai 2012, n° 11-17534, Gaz. Pal., 30 juin 2012,
p. 24, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2012, comm. 267, note P.-H. Brault ;
AJDI 2012, p. 751, note J.-P. Blatter).

Caractère
définitif de l'acte

L'acte d'achat ou de location de nouveaux locaux doit en outre être définitif (Cass.  3e civ., 27 févr. 1991, n° 89-20041, Gaz.  Pal.  Rec.  1991, 2,
p. 612 - Cass. 3e civ., 16 févr. 2000, n° 98-15084). Le locataire doit s'être
définitivement engagé en vue de sa réinstallation (Cass.  3 e civ., 27 févr.
1991, Bull. civ. III, n°  68 ; Gaz. Pal. Rec. 1991, 2, p. 612). Il avait été jugé
qu'une simple promesse de vente ne suffirait pas (CA Paris, 29 janv. 1971,
Gaz. Pal. Rec. 1971, 1, som., p. 162), mais des décisions ultérieures ont
admis qu'une location conclue sous condition suspensive fasse échec au
repentir, en raison de l'effet rétroactif de la réalisation de la condition, avant
la réforme du droit des contrats (CA Paris, 13 févr. 1971, Rev. loyers 1971,
p.  273 ; AJPI 1971, p. 869, note T. Degouy), comme la signature, par les locataires, d'un « compromis de vente » d'un autre fonds de commerce, car les
conditions rétroagissent au jour où l'engagement a été contracté (Cass. 3e civ.,
18 janv. 1995, Gaz. Pal. Rec. 1966, 1, p. 254, note J.-D. Barbier - CA Paris,
24 janv. 1997, Loyers et copr. 1997, n° 311). Cependant, la Cour de cassation a jugé ultérieurement qu'une simple promesse n'est pas suffisante
si les conditions suspensives ne sont pas réalisées à la date d'exercice du
droit de repentir par le bailleur (Cass. 3e civ., 16 févr. 2000, n° 98-15084,
Loyers et copr. 2000, comm. 169, note P.-H. Brault), et selon les nouvelles
dispositions de l'article 1304-6 du Code civil, la condition suspensive n'a
plus d'effet rétroactif.
Une société locataire ne peut pas tenir en échec le droit de repentir du bailleur en faisant état d'engagements pris avec une société de son groupe en vue
de sa réinstallation, alors que ces engagements n'avaient rien de définitif et
qu'elle demeurait de fait en place (CA Paris, 20 sept. 1994, D. 1995, p. 314,
note D. Bénattar-Angibaud).

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