L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 289

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-58 (suite)
Formes
du repentir

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

III - FORMES DU REPENTIR
L'article L. 145-58 du Code de commerce ne prévoit aucune forme particulière pour l'exercice du droit de repentir. L'article L. 145-12 semblerait
imposer l'exploit d'huissier, puisqu'il dispose que le nouveau bail prendra
effet à partir du jour où l'acceptation du renouvellement « aura été notifiée au
locataire par acte extrajudiciaire ». Mais la jurisprudence a écarté cette interprétation formaliste et admet la validité de tout acte manifestant clairement
la volonté du bailleur de renoncer à l'éviction et d'offrir le renouvellement
du bail.
Ainsi, le droit de repentir peut s'exprimer à travers un désistement d'instance
et d'action
(Cass. 3e civ., 25 oct. 1972, Rev. loyers 1973, p.  443 ; Bull. civ. III, n° 550). Il
peut être signifié par acte du Palais (CA Paris, 4 janv. 1961, D. 1961, p. 465 -
CA Colmar, 16 févr. 1962, Gaz. Pal. Rec. 1962, 1, p. 372 ; Rev. loyers 1962,
p. 307 - CA Paris, 7 mars 1964, AJPI 1964, p. 1044). Le repentir peut résulter
d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé formée par l'acquéreur de l'immeuble donné à bail, à l'encontre du locataire auquel le précédent propriétaire avait refusé le renouvellement (Cass. 3e civ., 23 févr. 1982,
Bull. civ. III, n° 52 ; Rev. loyers 1982, p. 206, note J. V.).
Cependant, le fait de ne pas payer l'indemnité d'éviction judiciairement
fixée et de délivrer des avis d'échéance et des quittances visant tantôt des
loyers, tantôt des indemnités d'occupation, ne saurait être qualifié de repentir
(Cass. 3e civ., 20 juin 1995, Loyers et copr. 1995, n° 374). De même, le fait,
pour le bailleur, de proposer un nouveau bail à des conditions différentes
de l'ancien, ne vaut pas repentir (Cass. 3e civ., 22 nov. 2011, n° 10-26021,
Loyers et copr. 2012, comm. 81, obs. P.-H. Brault - CA Versailles, 12e ch.,
19 mars 2019, n° 17-08412).
La société bailleresse qui a formé une demande de révision du loyer en se
réservant de se prévaloir de la procédure de refus de renouvellement n'a
pas clairement manifesté sa volonté d'exercer son droit de repentir avant la
libération des lieux par la société locataire, et reste tenue au paiement de
l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 7 févr. 1990, n° 88-13418). La délivrance
d'un commandement visant la clause résolutoire avec une demande de résiliation du bail ne peut être assimilée à une manifestation claire du bailleur
de renoncer au congé et d'exercer un droit de repentir, en l'état du droit au
maintien dans les lieux du locataire évincé aux clauses et conditions du bail
expiré, dont le bailleur peut invoquer la violation (Cass. 3e civ., 31 janv. 2012,
n° 10-31081, Loyers et copr. 2012, comm. 146, note P.-H. Brault).

Absence
d'équivoque

L'acte de repentir doit en effet être clair et dépourvu d'équivoque, et
peut donc intervenir par lettre recommandée (Cass. 3e civ., 15 juin 2010,
n° 09-15621, Loyers et copr. 2010, comm. 227), mais il ne faut pas que la
lettre soit imprécise quant aux intentions du bailleur (Cass. 3e civ., 9 avr. 1970,
Gaz. Pal. Rec. 1970, 2, som., p. 27 ; Rev. loyers 1970, p. 291 - CA Paris,
14 janv. 1993, Loyers et copr. 1993, n° 227, obs. P.-H. Brault).
La volonté du bailleur de renouveler le bail doit être dénuée de toute équivoque (Cass.  3e civ., 20 juin 1995, n° 93-11558, Loyers et copr.  1995,
comm. 374, obs. P.-H. Brault et C. Mutelet). Mais en exerçant son repentir,
le bailleur n'a pas à offrir de payer les frais de l'instance, car cette prise en
charge est une conséquence et non une condition de validité du repentir
(Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 13-17114, Gaz. Pal., 25 nov. 2014, p. 31,
note C.-E Brault).

Nullité
du repentir
conditionnel

Comme le droit d'option (article L. 145-47), le repentir ne peut pas être conditionnel (Cass. 3e civ., 7 avr. 2016, n° 15-13108, AJDI 2016, p. 686, note
J.-P. Blatter). Ainsi, serait nul l'acte de repentir par lequel les propriétaires
ne consentiraient au renouvellement du bail qu'aux conditions qui devaient
être fixées par un expert judiciaire (Cass. 3e civ., 9 mars 1965, n° 60-11475,

Code de commerce. Première partie : Législative · 289 

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