L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 292

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-58 (suite)

Date du
renouvellement

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
mais cette jurisprudence a une portée limitée au problème de la prescription
(Cass. 3e civ., 5 janv. 1977, Bull. civ. III, n° 8). Elle signifie que le locataire n'a
pas d'action à engager et n'encourt aucune prescription quant à son droit au
renouvellement. À défaut d'action des deux parties dans le délai de deux ans
suivant la notification du repentir, le bail se trouvera renouvelé à l'ancien
prix (CA Paris, 19 nov. 1999, n° 1998-02988, Gaz. Pal. Rec., 15 mars 2001,
som., p. 29, note J.-D. Barbier). Mais cette jurisprudence ne signifie pas que
le preneur soit lié par l'offre de renouvellement du bailleur. Le preneur peut
bien évidemment renoncer au renouvellement.
Lorsque le droit de repentir est exercé avant même l'expiration du bail,
le renouvellement doit prendre effet le lendemain de l'expiration du bail
(Cass. 3e civ., 30 mai 1978, Gaz. Pal. Rec. 1978, 2, som., p. 344 ; Bull. civ. III,
n°  223 ; Rev. loyers 1978, p. 380).
Lorsque le repentir est notifié après l'expiration du bail, une période intermédiaire se sera écoulée, sans bail, entre la date d'expiration du bail et celle du
repentir. En effet, le repentir ne fait pas revivre le bail expiré. Celui-ci a pris fin
par l'effet du congé initial. La Cour de cassation décide que « l'exercice du droit
de repentir est sans influence sur la durée du bail venu à expiration par l'effet du
congé » (Cass. 3e civ., 28 sept. 1982, Bull. civ. III, n°  185 ; Gaz. Pal. Rec. 1983,
A, pan. jur. p. 50 - Cass. 3e civ., 13 juin 1984, Gaz. Pal. Rec. 1984, 2, pan.,
p. 275 - Cass. 3e civ., 18 déc. 1985, Gaz. Pal. Rec. 1986, 2, p. 428). Il y a
donc un décalage entre la date d'expiration du bail et celle du renouvellement.
Cette période intermédiaire est une période de maintien dans les lieux, pendant
laquelle le locataire doit une indemnité d'occupation.

Plafonnement

L'exercice du droit de repentir et le fait que le renouvellement du bail soit
décalé ne constituent pas, par eux-mêmes, un motif de déplafonnement. Même
si le renouvellement prend effet plus de douze années après le point de départ
du bail expiré, cette durée supplémentaire ne justifie pas le déplafonnement.
En effet, il ne s'agit pas d'une tacite prolongation. La Cour de cassation a
décidé à de nombreuses reprises que le bail a pris fin par l'effet du congé, et
que l'exercice du droit de repentir est sans influence sur la durée du bail expiré
(Cass. 3e civ., 28 sept. 1982, Gaz. Pal. Rec. 1983, 1, pan., p. 50 ; D. 1982, inf.
rap., p. 505 - Cass. 3e civ., 13 juin 1984, Gaz. Pal. Rec. 1984, 2, pan., p. 275 -
Cass. 3e civ., 18 déc. 1985, Gaz. Pal. Rec. 1990, 2, p. 428).
Lorsque le loyer doit être plafonné, la variation des indices doit se calculer
à partir du dernier indice publié à la date du repentir, sur une période d'une
durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date de prise d'effet du bail expiré
et la date du repentir conformément à l'alinéa 2 de l'article L. 145-34 du Code
de commerce.

Déplafonnement

Le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné pour les motifs habituels,
notamment en raison d'une modification d'un des éléments de la valeur
locative visés à l'article L. 145-33 du Code de commerce. Notamment, une
modification survenue entre la date d'expiration du bail et la date du repentir
justifie un déplafonnement, puisqu'une telle modification n'est pas postérieure à la prise d'effet du bail à renouveler (Cass. 3 e civ., 11 déc. 1996,
n° 95-11753, Gaz. Pal. Rec. 1997, 1, jur., p. 208, note J.-D. Barbier ; Loyers et
copr. 1997, comm. 110, note P.-H. Brault - CA Paris, 3 oct. 1996, Administrer,
janv. 1997, p. 31 - Cass. 3e civ., 23 juin 1998, Administrer, janv. 1999, p. 52,
note B. Boccara et D. Lipman-W. Boccara).
C'est à la date du repentir qu'il convient d'estimer la valeur locative lorsque le
loyer doit être fixé à cette date (Cass. 3e civ., 19 juill. 1984, Gaz. Pal. Rec. 1985,
1, pan., p. 3 ; Bull. civ. III, n° 46).
L'action en fixation du loyer du bail renouvelé doit être introduite dans le
délai de prescription de 2 ans qui a pour point de départ la date du repentir
(Cass. 3e civ., 21 mai 1980, Gaz. Pal. 1980, 2, pan., p. 515 - CA Paris, 9 juin
1981, Gaz. Pal. Rec. 1982, 1, som., p. 159, note P.-H. Brault - CA Paris,
19 nov. 1999, n° 1998-02988, Gaz. Pal. Rec., 15 mars 2001, som., p. 29,
note J.-D. Barbier).

292 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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