L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 298

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Prescription
de l'action
en fixation
de l'indemnité
d'occupation

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

III - ACTION EN FIXATION DE L'INDEMNITÉ
D'OCCUPATION

Article L. 145-60 (suite)

Une action en fixation d'une indemnité d'occupation de droit commun
n'est pas soumise à la prescription biennale (Cass. 3e civ., 26 janv. 2017,
n° 16-10235, Gaz.  Pal., 14 mars 2017, pan., p. 83, note R.  Conseil  -
Cass. 3e civ., 5 mars 1986, Loyers et copr. 1986, n° 199), mais à la prescription quinquennale de droit commun.
Mais l'action en fixation de l'indemnité d'occupation définie à l'article L. 14528 doit être exercée dans le délai de deux ans à compter de la date d'expiration du bail (Cass. 3e civ., 23 mars 1977, Gaz. Pal. Rec. 1977, 2, pan.,
p. 237 - Cass. 3e civ., 20 mai 1980, Bull. civ. III, n° 102, p. 75 - Cass. 3e civ.,
15 févr. 1995, Administrer, juill. 1995, p. 29 - Cass. 3e civ., 19 déc. 2001,
n° 00-141425, Administrer, févr. 2002, p. 18, notes J.-D. Barbier), notamment dans le cas d'un repentir (Cass. 3e civ., 25 juin 1997, D. affaires 1997,
p. 886 ; obs. J. Derruppé, Rev. dr. imm. 1997, p. 632 - Cass. 3e civ., 10 déc.
1997, n° 96-13373, Gaz. Pal. Rec. 1998, 1, som., p. 166, note J.-D. Barbier ;
Loyers et copr. 1998, n° 101 ; Rev. loyers 1998, p. 239, note G. Teillais).
Le délai de deux ans a pour point de départ la date d'expiration du bail et
est interrompu par l'assignation (Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-0058,
Gaz. Pal.  Rec., 13-14 juin 2003, p. 15, note J.-D. Barbier) et ce point de
départ est fixé à la date de l'exercice du droit d'option du bailleur (CA Aixen-Provence, 8 févr. 2013, n° 10-07405, Gaz. Pal., 2 août 2013, p. 47, note
C.-E. Brault).
Lorsqu'une première demande de révision se trouve prescrite, le calcul du
loyer de la seconde révision s'apprécie en fonction de la variation de l'indice
sur la totalité de la période (Cass. 3e civ., 16 nov. 1988, Rev. loyers 1989,
p. 272, note S. Duplan-Miellet).
La Cour de cassation avait jugé que la prescription de l'action en paiement
de l'indemnité d'occupation entraînait l'extinction totale du droit à réclamer
cette indemnité (Cass. 3e civ., 10 mars 2004, Loyers et copr. 2004, n° 111,
note P.-H. Brault), mais cette jurisprudence a été remise en cause par des
arrêts ultérieurs : le preneur reste tenu de payer l'ancien loyer transformé en
indemnité d'occupation sans que le bailleur soit tenu d'en faire la demande
(Cass.  3e civ., 11 févr. 2016, n° 14-28019, Gaz. Pal., 5 juill. 2016, pan.,
p. 76, note R. Conseil), l'indemnité d'occupation étant réputée fixée à la
valeur du dernier loyer payé (Cass.  3e civ., 14 mars 2019, n° 18-11991,
Gaz. Pal., 16 juill. 2019, p. 69, note C.-E. Brault).
L'action en fixation de l'indemnité d'occupation n'est pas suspendue par la
procédure relative à la fixation de l'indemnité d'éviction (CA Montpellier,
6 juin 1991, Loyers et copr. 1991, n° 258, note P.-H. Brault), ni par une expertise judiciaire concernant l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 15 févr. 1995,
Gaz. Pal. Rec., 25 juill. 1995, note P.-H. Brault ; Administrer, juill. 1995,
p. 29, note J.-D. Barbier).
Mais, lorsque le droit du locataire à l'indemnité d'éviction ou au bénéfice
du statut a été contesté, le point de départ du délai de prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'occupation est reporté à la date où est
définitivement consacré dans son principe le droit du locataire à indemnité
d'éviction (Cass. 3e civ., 2 juin 1993, n° 91-16455, Administrer, déc. 1993,
p. 26, note J.-D.  Barbier  - Cass.  3e civ., 22 janv. 1997, D.  affaires  1997,
p. 405 - Cass. 3e civ., 23 mars 2011, n° 10-13898, Gaz. Pal., 2 juill. 2011,
note C.-E. Brault - Cass. 3e civ., 17 oct. 2012, Administrer, déc. 2012, p. 42,
note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-27678, Administrer,
févr. 2018, p. 25, note J.-D. Barbier).

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