L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 30

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Locaux
accessoires non
protégés

Article L. 145-1 (suite)

Propriétaires
différentes

Terrains nus

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Exemples de locaux accessoires non protégés : des locaux servant de logement ou de salle de repos pour le personnel (Cass. 3e civ., 27 sept. 2005,
n° 04-12297, Gaz. Pal. Rec. 2006, som., p. 1964, note J.-D. Barbier - Cass. civ.,
29 juin 1982, Gaz. Pal. Rec. 1983, 1, pan., p. 15), des cantines (Cass. com.,
19 mars 1963, Gaz. Pal. Rec. 1963, 1, p. 409), un entrepôt de pneumatiques
(Cass. civ., 16 nov. 1971, Rev. loyers 1972, p. 156), un garde-meubles pour une
entreprise de déménagement (Cass. 3e civ., 19 juin 1968, Bull. civ. III, n° 219),
un dépôt de marchandises dont la preuve du caractère nécessaire n'est pas
rapportée (Cass. 3e civ., 3 mars 1992, Rev. loyers 1992, p. 239), un terrain à
usage de jeu de boules, pour un débitant de boissons (CA Paris, 23 janv. 1975,
Gaz. Pal. Rec. 1975, 2, p. 589), une remise pour un fonds de taxi - ambulance et ramassage scolaire disposant déjà d'un garage suffisant (Cass. 3e civ.,
12 févr. 1992, Loyers et copr. 1992, n° 300), des locaux à usage d'entrepôt
pour un commerce d'alimentation générale (CA Amiens, 8 mars 1999, Loyers et
copr. 2000, n° 193). Un terrain loué nu ne peut être considéré comme un local
ou un immeuble accessoire (Cass. civ., 1er févr. 1989, Gaz. Pal. Rec. 1989, 2,
pan., p. 175 - v. toutefois CA Paris, 10 déc. 1997, Loyers et copr. 1998, n° 95).
Le moyen tiré du caractère non protégé d'un local accessoire peut être invoqué
à tout moment de la procédure de renouvellement (Cass. com., 19 déc. 1963,
Rev. loyers 1964, p.  108 ; Gaz. Pal. Rec. 1964, 1, som., p. 19) et même si le statut a été invoqué à l'occasion d'une révision antérieure (Cass. com., 2 avr. 1963,
Bull. civ. III, n° 188 - CA Versailles, 27 oct. 1961, Gaz. Pal. Rec. 1962, 1, p. 81).
Lorsque les locaux principaux et accessoires appartiennent à des propriétaires
différents, il faut en outre que les locaux accessoires aient été loués au vu et
au su du bailleur et en vue de l'utilisation jointe (Cass. 3e civ., 19 juill. 1995,
Loyers et copr. 1995, n°  522 ; Gaz. Pal. Rec. 1996, 2, pan., p. 163) et c'est au
preneur de fournir cette preuve par tous moyens (CA Paris, 2 avr. 1987, Bull.
loyers 1987, n° 262).

2° Aux baux des terrains nus sur
lesquels ont été édifiées - soit
avant, soit après le bail - des
constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à
condition que ces constructions
aient été élevées ou exploitées
avec le consentement exprès du
propriétaire.

B - TERRAINS
Le statut des baux commerciaux s'applique aux terrains nus sur lesquels des
constructions ont été édifiées (sur la question, v. chron. Brault, Loyers et copr.,
sept. 1998). Un terrain nu doit être distingué d'une surface d'exploitation à
l'intérieur d'un centre commercial (Cass. 3e civ. 20 mars 2014, n° 13-24439,
Administrer, juin 2014, p. 32, note J.-D. Barbier).
Un terrain sans construction n'est pas soumis au statut (CA Versailles, 7 mai
1987, Gaz. Pal. Rec., 7 avr. 1988, som., p. 19 - Cass. civ., 14 oct. 1986, Rev.
loyers 1987, 525 - Cass. civ., 11 mai 1988, Gaz. Pal. Rec. 1988, 2, pan.,
p. 181 - Cass. 3e civ. 1er mars 1995, D. 1995, I.R. 79) et le locataire ne peut se
prévaloir du caractère accessoire des locaux, un terrain ne pouvant être considéré comme un local ou un immeuble accessoire (Cass. civ., 1er févr. 1989,
Gaz. Pal. Rec. 1989, 2, pan., p. 175 - Cass. 3e civ., 4 janv. 1995, n° 92-21585,
Administrer, mars 1995, p. 32, note J.-D. Barbier). Un bail portant sur des
parcelles de terre, le bailleur peut dénier au locataire le bénéfice du statut des
baux commerciaux à tout moment en cours de procédure (Cass. 3e civ., 3 nov.
2016, n° 15-25427, Administrer, déc. 2016, p. 25, note J.-D. Barbier). Mais les
parties peuvent volontairement soumettre au statut des baux commerciaux un
bail portant sur un terrain et un lac (Cass. 3e civ., 1er juill. 2003, n° 02-12668,
Administrer, oct. 2004, p. 56, note J.-D. Barbier).

Terrain construit

Pour bénéficier du statut, le terrain construit doit servir à l'exploitation d'un
fonds de commerce. Le statut ne s'applique aux baux de terrains nus sur
lesquels ont été édifiées des constructions que si le locataire est propriétaire du fonds de commerce qui y est exploité (Cass. 3e civ., 6 déc. 1983,
Rev. loyers 1984, p. 87 - Cass. 3e civ., 11 mai 1988, D. 1988, I.R. 146 ;
Gaz. Pal. Rec. 1988, 2, pan., p. 181).

Caractéristiques
des constructions

Les constructions édifiées sur le terrain ne doivent pas être sommaires et provisoires (Cass. 3e civ., 24 oct. 1969, Bull. civ. III, n° 511 - Cass. civ., 4 déc. 1979,
Gaz. Pal. Rec. 1980, 1, pan., p. 123), ni aisément démontables (Cass. civ.,
8 févr. 1989, Bull. loyers 1989, n° 179) mais elles peuvent avoir été édifiées
antérieurement au bail (Cass. civ., 18 mars 1980, Rev. loyers 1980, p.  312 ;

30 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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