L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 309

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Surfaces utiles
ou GLA

Article R. 145-3 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
L'estimation de la valeur locative se fonde en général sur la surface dite
« utile », c'est-à‑dire celle où le commerçant peut implanter effectivement ses
agencements et ses activités commerciales. Cependant, dans certains cas, on
peut prendre en compte la surface hors œuvre, par référence à la méthode
américaine, dite GLA (Gross Leasing Area) incluant la moitié de la surface
des murs mitoyens, sans déduction de l'emprise des trémies, poteaux ou cloisons. La référence à la surface GLA est généralement utilisée dans les centres
commerciaux, le bailleur imposant cette méthode de calcul dans les clauses
de son contrat-type. Lorsque le bail mentionne une surface réelle qui, après
vérification, s'avère erronée, il convient de s'en tenir aux relevés effectués
par l'expert judiciaire selon ses propres constatations (CA Paris, 25 juin 1996,
Administrer, févr. 1997, p. 28, note B. Boccara).

Surfaces
inexploitées

Faut-il compter les surfaces inexploitées ? Les juges doivent vérifier si elles sont
effectivement inexploitables ou s'il s'agit d'un choix du locataire inopposable
au bailleur (Cass. 3e civ., 3 avr. 2012, n° 10-21008, Gaz. Pal., 30 juin 2012,
p. 18, note C.-E. Brault).

Surfaces
pondérées

Généralement, et plus spécialement pour les boutiques, les experts procèdent à un calcul de la surface dite « pondérée » qui consiste à appliquer
un coefficient variable à chaque zone en fonction de sa configuration, de ses
possibilités d'utilisation, de son implantation en étage ou en sous-sol et des
conditions dans lesquelles elle est accessible. En effet, un mètre carré n'a pas
la même valeur selon qu'il est situé en première zone, sur la rue, ou dans
une arrière-boutique. Les coefficients de pondération ont été unifiés par les
experts, à la suite de diverses études (Compagnie Parisienne des Experts en
estimation de la valeur locative, « Le Point sur la pondération des surfaces »,
AJDI 1999, p. 1114 ; M. Cornaton et S. Fruchter, « La pondération des surfaces », Gaz. Pal., 17 juin 2006, p. 3). Les experts ont adopté une charte de
l'expertise unifiant les pratiques depuis le 1er juillet 2015 (C.-E. Brault, « La
nouvelle méthode générale de pondération », Gaz. Pal., 18 août 2015, doct.,
p. 9 ; F. Maigné-Gaborit, « La nouvelle grille de pondération des surfaces
commerciales », Gaz. Pal., 18 août 2015, doct., p. 12). La 5e édition de la
Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière date de mars 2017 (voir
ci-après, annexe 3).
La pondération des surfaces doit tenir compte de « l'adaptation » du local
à la forme d'activité qui y est exercée, c'est-à‑dire de l'utilité de chacune
des parties du local pour le commerce effectivement exploité (J.-D. Barbier,
« Pondération immobilière ou pondération commerciale ? », Gaz. Pal., 22 oct.
2011, doct., p. 7 ; S. Fruchter et A. Betaille, « L'éventuelle incidence de l'activité sur la pondération », Gaz. Pal., 22 oct. 2011, p. 11).
Ainsi, la pondération des surfaces de restauration comporte des spécificités
(Ph. Favre-Reguillon, Gaz. Pal., 20 mars 2018, doct., p. 44).

Pondération
contractuelle

Une clause déterminant contractuellement les modalités de calcul de la
surface pondérée, ou une clause fixant par avance la surface pondérée du
local considérée, serait valable. Tel est le cas lorsque les parties en sont
convenues dans le cadre d'un protocole d'accord réglant par avance les
modalités de fixation du loyer en renouvellement (CA Paris, 12 févr. 1999,
n° 1997/16309, Gaz. Pal. Rec.  1999, 2, p. 388, note J.-D. Barbier). Une
clause fixant contractuellement la pondération des locaux n'est pas une
clause exorbitante imposant une obligation au locataire et ne constitue donc
pas un facteur de diminution de la valeur locative (Cass. 3e civ., 9 avr. 2013,
n° 12-15002, Gaz. Pal., 3 août 2013, p. 36, note J.-D.  Barbier) : l'article
R. 145-8 est inapplicable mais l'expert et le juge restent libres d'adapter le
prix par unité de surface.
La décision qui fixe la surface pondérée à une certaine date n'a pas autorité de
chose jugée quant à cette surface, et un juge ultérieurement saisi n'est pas lié
par la pondération précédemment adoptée (Cass. civ., 10 mai 1968, D. 1968,
p. 691 - CA Paris, 25 févr. 1966, Rev. loyers 1966, p. 240 - CA Paris, 5 mai
1967, Rev. loyers 1967, p. 285).

Code de commerce. Deuxième partie : Réglementaire · 309 

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L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re

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