L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 310

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article R. 145-3 (suite)

Surfaces réelles

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Est valable la clause contractuelle selon laquelle le bailleur ne pourra prétendre
à aucune majoration de loyer en raison des investissements réalisés par le
preneur, alors qu'à la suite des travaux du locataire la surface exploitée est
passée de 360 m² à 453 m² (Cass. 3e civ., 15 mai 2008, n° 07-14113, Gaz.
Pal., 8 juill. 2008, p. 28, note J.-D. Barbier).
Dans certains cas, le calcul de la valeur locative prendra en compte les surfaces
réelles, sans pondération. Tel est le cas pour les locaux à usage de bureaux.
Toutefois, s'il s'agit de bureaux installés dans un immeuble ancien comportant
des dénivellations ou des recoins particuliers, il sera alors possible de pondérer
soit les surfaces, soit les prix en fonction des caractéristiques desdites surfaces.
Pour un immeuble entier à usage de bureaux, on retiendra les surfaces réelles
et ce sont les prix qui seront pondérés en fonction des étages.
Il en va de même des locaux particuliers comportant de grandes surfaces. On
retiendra des prix différents en fonction des différentes zones (pour le choix
des prix par unité de surface, voir l'article R. 145-7).

État d'entretien

4° De l'état d'entretien, de Les caractéristiques propres au local loué doivent s'apprécier, notamment, en
vétusté ou de salubrité et de la considération de son état d'entretien (Cass. civ., 20 déc. 1995, RJDA 1996,
conformité aux normes exigées n° 192).
par la législation du travail ;
L'entretien des locaux loués incombe le plus souvent au preneur dont les obligations contractuelles vont généralement bien au-delà des simples réparations
locatives prévues à l'article 1754 du Code civil.
Mais l'entretien visé par le texte est celui assuré par le bailleur. Le preneur
qui entretient bien les locaux ne doit pas être pénalisé par une majoration de
la valeur locative de ce fait. C'est pourquoi l'article R. 145-8 invite selon les
cas, soit à faire abstraction des améliorations réalisées par le locataire, soit à
diminuer la valeur locative si le bailleur a transmis ses obligations d'entretien
au preneur.
La vétusté des lieux loués est généralement tributaire de celle de l'immeuble et
elle peut affecter la valeur locative. La fixation judiciaire du loyer doit prendre
en considération cette situation dans l'appréciation du prix sans qu'il y ait lieu
de rechercher qui est responsable du défaut d'entretien (CA Paris, 21 déc.
1970, AJPI 1971, p. 440 - TGI Paris, 4 sept. 1998, AJDI 1998, p. 1171 - TGI
Paris, 30 nov. 1998, AJDI 1999, p. 279 - TGI Paris, 26 nov. 1998, AJDI 1999,
p. 276- TGI Paris, 23 déc. 1998, AJDI 1999, p. 384).
Le mauvais état d'entretien de l'immeuble ou des locaux peut justifier un abattement sur la valeur locative (CA Paris, 13 janv. 1999, AJDI 1999, p. 390 - TGI
Paris, 3 avr. 1998, AJDI 1998, p. 787 - TGI Paris, 28 mai 1998, AJDI 1998,
p. 980 - TGI Aix-en-Provence, 12 janv. 1998, AJDI 1998, p. 791).
À l'inverse, la bonne qualité de l'immeuble peut être de nature à majorer la
valeur locative (CA Paris, 12 juill. 1983, D. 1983, I.R. 401).
La valeur locative doit tenir compte de « la conformité » des locaux aux normes
administratives, notamment à celles exigées par la législation du travail. La
conformité des locaux aux normes réglementaires relève de l'obligation de
délivrance du bailleur. Quelles que soient les clauses contractuelles, un défaut
de conformité justifie un abattement sur la valeur locative. Les éventuels transferts de charges, faisant peser sur le preneur certaines obligations de mise aux
normes normalement à la charge du bailleur, sont traités par l'article R. 145-8
du Code de commerce.

Éléments
d'équipement

5° De la nature et de l'état des Les éléments d'équipement peuvent revêtir des formes diverses selon les
équipements et des moyens locaux, leur destination ou le type d'immeuble concerné.
d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Il s'agit d'agencements tels que : un escalier permettant de relier les locaux
privatifs à différents niveaux, un monte-charge, un ascenseur, un chauffage
individuel ou collectif, un conditionnement d'air, des locaux sanitaires, etc.

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