L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 312

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE

Estimation
des locaux
affectés
à l'habitation

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

Article R. 145-4 (suite)

jurisprudence ne paraît pas conforme aux textes, qui ne visent que les lieux
loués, ni à la nature du loyer, qui est la contrepartie de la jouissance des locaux
appartenant au bailleur, non à un tiers.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à
l'habitation, la valeur locative de
celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués
pour des locaux d'habitation
analogues faisant l'objet d'une
location nouvelle, majorés ou
minorés, pour tenir compte des
avantages ou des inconvénients
présentés par leur intégration
dans un tout commercial.

Rappelons qu'un bail mixte, comportant une partie commerciale et une partie
d'habitation, est soumis pour le tout au statut des baux commerciaux.
Pour l'estimation de la partie habitation, il convient de se référer aux prix du
marché, le texte visant les prix pratiqués « pour une location nouvelle ».
La valeur locative de la partie d'habitation peut être, selon les cas, majorée
ou minorée en fonction de l'utilité qu'elle présente au regard de l'exploitation
commerciale. Par exemple, pour un boulanger qui commence son travail tôt
le matin, il peut être intéressant de bénéficier d'un appartement d'habitation
compris dans son bail commercial. En revanche, il n'est pas rare que certaines
enseignes d'équipement de la personne ou d'équipement de la maison soient
locataires d'un immeuble entier comportant une partie d'habitation en étage,
qui sera inutilisée (sur la faculté de reprise par le bailleur des locaux d'habitation inutilisés, voir l'article L. 145-23-1). Dans ce dernier cas, l'estimation de
la valeur locative des locaux d'habitation inutiles devra être minorée. D'autre
part, lorsque le locataire est une personne morale qui, par définition, ne peut
pas habiter elle-même, il faudra vérifier si le bail autorise la sous-location de
la partie d'habitation à une personne physique ou sa mise à disposition au
gérant ou à un salarié par exemple (car la mise à disposition des locaux d'habitation à un employé constitue une sous-location en principe interdite : Cass.
3e civ., 7 avr. 1994, n° 92-14478, Gaz. Pal., 25 févr. 1995, som., p. 17, note
J.-D. Barbier), et à défaut, la valeur locative de locaux d'habitation inutilisables
s'en trouvera fortement réduite.
Lorsque le locataire, personne morale, utilise à usage commercial, généralement en réserves ou bureaux, la partie d'habitation, il peut être nécessaire d'interpréter la convention s'il y a une contradiction entre la clause de désignation
des locaux visant une partie d'habitation en étage, et la clause de destination
n'autorisant qu'une activité commerciale (CA Paris, 30 mai 1995, Administrer,
oct. 1995, p. 27, note B. Boccara - Cass. 3e civ., 20 juin 1995, n° 93-19190,
Administrer, août-sept. 1996, p. 23, note J.-D. Barbier).
Le bail peut également donner lieu à interprétation lorsque le locataire est
une personne morale et que la sous-location est interdite, car il y a alors une
contradiction avec la clause affectant une partie des locaux à l'habitation (Cass.
3e civ., 23 mai 2002, n° 00-20860, Gaz. Pal., 18 juill. 2002, som., p. 32, note
J.-D. Barbier).

Commerce
autorisé

Article R. 145-5 - La destination
des lieux est celle autorisée par
le bail et ses avenants ou par le
tribunal dans les cas prévus aux
articles L. 145-47 à L. 145-55 et
L. 642-7.

La destination des lieux s'entend des activités que le locataire peut développer
dans les locaux, telles qu'elles sont prévues dans les conventions locatives,
sous réserve d'une éventuelle déspécialisation légale.
Elle doit être distinguée de l'usage des locaux au sens de l'article L. 631-7 du
Code de la construction et de l'habitation qui relève de l'obligation de délivrance du bailleur (v. annotations article L. 145-1).
Elle doit être distinguée également de « l'activité exercée » au sens de l'article
R. 245-3 et du « commerce considéré » au sens de l'article R. 145-6. Alors que
ces termes visent l'activité effectivement et concrètement développée dans
les lieux loués, la « destination » au sens de l'article R. 145-5 vise les activités
potentielles, c'est-à‑dire celles que le locataire a la faculté de développer, peu
important qu'il exploite seulement certaines d'entre elles ou qu'il les exploite
toutes.
La destination des lieux est un critère essentiel d'estimation de la valeur locative (J.-P. Mignot, Gaz. Pal. Rec. 2001, doct., p. 387). La destination prévue
au bail détermine l'évaluation à plusieurs titres :

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