L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 314

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article R. 145-5 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
le bailleur ». Ce texte prévoit donc un nouveau cas de déspécialisation, c'està‑dire d'extension judiciaire de la destination des lieux (I. Rohart-Messager,
Bulletin Joly Entreprises en difficulté, sept.-oct. 2014, p. 339).

Activités incluses

Pour apprécier l'étendue plus ou moins large des commerces autorisés, il
faut parfois prendre en compte les activités dites « incluses », c'est-à‑dire non
expressément visés par la clause contractuelle de destination, mais résultant
implicitement des usages du commerce (sur cette notion et des exemples, v. les
annotations de l'article L. 145-47).

Règlement
de copropriété

Il faut également tenir compte, le cas échéant, du règlement de copropriété
qui est susceptible d'empêcher certaines activités.

Interprétation
des conventions
locatives

Les juges du fond apprécient souverainement l'étendue des activités autorisés
par le contrat (Cass. civ., 23 nov. 1993, Rev. loyers 1994, p. 194).
Une simple attitude passive du bailleur n'implique pas son consentement
à un changement de destination, l'agrément supposant l'existence d'un fait
positif impliquant la volonté d'apporter une novation aux stipulations du bail,
et ce de façon non équivoque (Cass. civ., 16 mars 1982, Rev. loyers 1982,
p. 315 - Cass. civ., 31 oct. 2000, n° 99-11169, Administrer, févr. 2001, p. 24,
obs. B. Boccara).

Silence
des conventions
locatives

Si le bail ne précise pas quelles sont les activités autorisés, l'article 1728 du
Code civil dispose que la destination doit être « présumée d'après les circonstances ». Les juges doivent se prononcer en fonction des circonstances de fait
et de l'activité effectivement exercée.

Pluralité
de commerce
autorisés et choix
du preneur

Lorsque la destination est multiple, le locataire n'est pas obligé d'exploiter
toutes les activités autorisées (CA Paris, 3 nov. 2004, Administrer, mars 2005,
p. 27, obs. B. Boccara).
Ainsi, en présence d'un bail stipulant que les lieux sont exclusivement destinés
au commerce de prêt-à‑porter, styliste et habillement, rien n'interdit au locataire de n'exploiter dans les lieux que l'activité de styliste (CA Paris, 12 sept.
2005, Administrer, nov. 2005, p. 26).

Respect
de la destination
du bail. Sanction

Aux termes de l'article 1728 du Code civil, le respect de la destination des
lieux constitue l'une des deux obligations principales du locataire et l'article 1729 du Code civil sanctionne expressément sa violation par la possibilité
pour le bailleur de faire résilier le bail.
Ainsi, un changement de destination en contravention avec les stipulations
du bail peut entraîner :
-	La résiliation du bail (Cass. civ., 16 févr. 1983, Gaz. Pal. Rec. 1983, 2,
pan., p. 194 - Cass. civ., 19 mars 1986, Rev. loyers 1986, p. 209 - Cass. civ.,
22 mars 2005, n° 03-18033, Rev. loyers 2005, p. 321 - CA Paris, 28 nov.
2003, Loyers et copr. 2004, comm. 109, obs. P.-H. Brault - CA Paris, 14 févr.
2007, AJDI 2007, p. 564).
-	L'application de la clause résolutoire après mise en demeure demeurée
infructueuse (Cass. 3e civ., 18 mars 1998, JCP E 1998, p. 779 ; D. affaires 1998,
p. 942 - Cass. civ., 28 mai 2003, n° 02-11155, Gaz. Pal. Rec. 2003, som.,
p.  3176 ; Loyers et copr. 2003, comm. 177, obs. P.-H. Brault - CA Paris, 7 juin
2002, Rev. loyers 2002, p. 589 ; v. annotations article L. 145-41).
-	Le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes (Cass. civ.,
24 oct. 1990, n° 88-18644, Gaz. Pal. Rec.  1991, 1, som., p. 155 ; note
J.-D. Barbier - CA Paris, 9 avr. 1999, AJDI 1999, p. 717 - Cass. 3e civ., 3 avr.
2001, n° 99-19762, Gaz. Pal. Rec. 2002, 1, som., p. 162 - Cass. 3e civ., 3 avr.
2007, n° 06-13751, Gaz. Pal. Rec. 2007, som., p. 4117, note J.-D. Barbier -
CA Bordeaux, 17 sept. 2014, n° 12/01836 ; v. annotations article L. 145-17).

Facteurs locaux
de commercialité

Article R.  145-6  - Les facteurs locaux de commercialité
dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance

L'article R. 145-6 définit, parmi les critères d'estimation de la valeur locative, que ce soit en révision ou en renouvellement, les facteurs locaux de
commercialité, c'est-à‑dire, les éléments qui confèrent à un local une plus
ou moins bonne commercialité, et par conséquent une valeur plus ou moins
élevée.

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