L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 317

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article R. 145-7 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
locative de marché ? » Gaz. Pal., 13 mars 2010, p. 25 ; J.-D. Barbier, « La
nouvelle valeur locative », Gaz. Pal., 12 mars 2011, p. 9) et désapprouvée par
d'autres (D. Cohen-Trumer, « Non, pas la valeur locative : la valeur locative »,
Gaz. Pal., 13 mars 2010, p. 20).

Accords amiables

-	 Soit d'accords amiables conclus en renouvellement entre le bailleur et le
preneur. De tels accords peuvent être, selon les cas, plus faibles ou plus élevés
qu'une fixation judiciaire. Ainsi, par exemple, lorsque le loyer en vigueur est
faible, mais que le plafonnement du loyer en renouvellement reste aléatoire,
le locataire peut craindre une augmentation, mais le bailleur peut craindre un
plafonnement. Les parties peuvent s'accorder sur un prix intermédiaire entre
le plafond et la valeur locative judiciaire, qui sera donc plus faible qu'un
loyer judiciairement déplafonné. Inversement, lorsqu'un locataire est menacé
d'éviction, et qu'il veut rester en place, il peut éventuellement accepter un
prix supérieur à une valeur locative de renouvellement. Il n'en demeure pas
moins que, quelles que soient les causes de l'accord amiable, il s'agit d'un
« prix pratiqué dans le voisinage ».

Prix de marché

-	 Soit de prix de marché correspondant à de nouvelles locations portant sur
des locaux vacants. La doctrine et les praticiens s'opposent quant à la prise en
compte des prix de marché : certains considèrent que les prix de marché sont
le contraire d'une valeur locative réglementée ; d'autres considèrent que seuls
les prix de marché sont de véritables valeurs locatives.
Le débat sur la prise en compte des prix de marché ou des prix judiciaires
est ancien (B. Boccara, AJPI 1983, p. 375 ; J. Legrand, « Du bon usage des
éléments de comparaison », Gaz. Pal. Rec. 1986, 2, doct., p. 584 ; G. Sellon,
« Quelques réflexions sur le droit au bail et les valeurs locatives libres », Gaz.
Pal. Rec. 1982, 2, doct., p. 481 ; G. Sellon, « Nouvelles réflexions sur les
loyers libres », Gaz. Pal. Rec. 1987, 1, doct., p. 50 ; Vigié, AJPI 1985, p.  741 ;
Rémy et Pialoux, Rev. loyers 1981, p. 86 ; B. Boccara, « De la valeur locative
déplafonnée », Loyers et copr., chron. mai 1993 ; J.-D. Barbier, « Le loyer
entre plafond et marché », AJDI 2000, p. 495 ; S. Fruchter, « Valeur locative
judiciaire ou valeur locative de marché ? », Gaz. Pal., 13 mars 2010, p. 25 ;
D. Cohen-Trumer, « Non, pas la valeur locative : la valeur locative », Gaz. Pal.,
13 mars 2010, p. 20 ; J.-D. Barbier, « La nouvelle valeur locative », Gaz. Pal.,
12 mars 2011, p. 9).
Pendant longtemps, les juges et les experts prenaient comme référence les seuls
prix judiciairement fixés et cette pratique était critiquée puisqu'elle revenait à
« donner aux juges non pas des informations récentes et l'avis de l'expert, mais
l'avis du juge » (Robine et Mignot, Gaz. Pal. 1976, 1, doct., p. 379).
Certaines juridictions privilégient les prix du marché (CA Versailles, 5 déc.
2002, Loyers et copr. 2003, n° 38), mais la jurisprudence majoritaire a adopté
un système de mixage en considérant que les prix judiciaires doivent être
combinés avec ceux du marché (CA Paris, 13 juin 1985, n° 7568, Gaz. Pal.
Rec. 1985, 2, som., p. 396, note J.-D. Barbier - CA Paris, 16 janv. 1980, Rev.
loyers 1981, p. 82, note Rémy et Pialoux - CA Paris, 20 janv. 1983, Gaz.
Pal. Rec. 1983, 1, som., p. 17, obs. P.-H. Brault - CA Paris, 2 nov.1993,
n° 92-9417, Gaz. Pal. Rec. 1994, 1, som., p. 117, note J.-D. Barbier). On peut
se demander si la loi Murcef du 11 décembre 2001, qui interdit les révisions
à la baisse en cours de bail, ne doit pas conduire les juges, qui fixent un loyer
pour neuf ans, voire pour douze ans, à privilégier des loyers de renouvellement modérés, une valeur locative réglementée devant être stable et pérenne
(voir J.-D. Barbier, « Des effets secondaires de la loi Murcef », Administrer,
juill. 2003, p. 19).
La clause selon laquelle le loyer de renouvellement devrait être calculé en
fonction des seuls prix du marché a été jugée valable (TGI Paris, 30 janv. 2012,
n° 10/02225, Gaz. Pal. 30 juin 2012, p. 9, note J.-D. Barbier).

Prix
« couramment »
pratiqués

Le texte précise qu'il faut prendre en considération les prix « couramment »
pratiqués. Cet adverbe doit conduire à exclure les extrêmes. La palette des
prix dans un certain secteur peut être plus ou moins large et, généralement,
les experts excluent les prix minoritaires les plus faibles ou les plus élevés.

Code de commerce. Deuxième partie : Réglementaire · 317 

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